Démarche de résiliation d’un bail locatif

❌ Résiliation du bail de location par le propriétaire

Quels sont les motifs pour résilier un bail par le propriétaire ?

Le propriétaire d’un bien immobilier locatif ne peut donner congé au locataire que dans 3 cas :

1.   Le congé pour vendre. Dans le cadre d’un bail nu, le locataire dispose d’un droit de préemption les 2 premiers mois du préavis. Cependant, le propriétaire peut vendre le bien loué sans avoir à informer l’occupant du logement.

2.   Le congé pour occuper le logement en tant que résidence principale ou pour y loger un proche (époux, partenaire de PACS, concubin depuis au moins un an, ascendants, descendants y compris ceux de l’époux, du partenaire de PACS ou du concubin).

3.   Le congé pour motif réel et sérieux. Le motif réel et sérieux peut concerner le bailleur, par exemple, pour effectuer des travaux d’ampleur, ou le locataire ne remplissant pas ses obligations. C’est, par exemple, le cas du locataire ne souscrivant pas d’assurance habitation.

Si le bail concerne un logement loi 1948, le congé par le propriétaire ne peut être donné que pour y habiter ou pour travaux (sous certaines conditions).

À savoir : Si le locataire a plus de 65 ans et des revenus inférieurs au plafond légal ou héberge une personne répondant à ces critères, le propriétaire donnant congé doit lui faire parvenir des offres de logements proches et conformes à ses besoins. En revanche, il n’a pas d’obligation de relogement.

Le propriétaire peut-il rompre le bail à tout moment ?

Le propriétaire ne peut résilier le bail qu’à son échéance, au bout de 3 ans pour une location nue et au bout d’un an pour une location meublée. En l’absence de résiliation, le contrat de location se renouvelle par tacite reconduction.

À noter : Les baux meublés spécifiques, bail mobilité de 1 à 10 mois et bail étudiant de 9 mois, prennent fin automatiquement.

Comment résilier le bail en tant que propriétaire ?

Tous les locataires mentionnés sur le bail doivent être informés de la résiliation. L’obligation d’information concerne aussi le conjoint, si le propriétaire a été informé du mariage. L’information se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre signature ou via un huissier.

Délai de préavis de résiliation du propriétaire

Le délai de préavis démarre à la réception du courrier par le locataire. Ce délai est de 3 mois pour une location vide et de 6 mois pour une location meublée.

🔚 Résiliation du bail par le locataire

Motif et moyen de résiliation du contrat de location par le locataire

Le locataire peut résilier son contrat de location sans avoir à fournir de motif, qu’il s’agisse d’un bail nu ou d’un bail meublé. Il doit signifier son intention au propriétaire du logement, par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou en remettant le courrier en main propre au propriétaire contre signature ou encore en missionnant un huissier.

Délai de préavis de résiliation du locataire

Pour un bail meublé, le délai de préavis est d’un mois à compter de la réception du courrier par le bailleur. Pour un bail nu, le délai de préavis est de 3 mois. Ce délai est ramené à un mois, dans les cas suivants :

• Le logement est situé dans une zone tendue (classement effectué par le gouvernement).
• Le locataire a obtenu un logement social.
• Le locataire perçoit le revenu de solidarité active, RSA, ou l’allocation adulte handicapé, AAH.
• Le locataire ou son enfant vivant dans le même logement est victime de violences de la part du conjoint.
• Le logement n’est plus adapté à l’état de santé du locataire (constatation médicale).
• Le locataire obtient son premier emploi ou change de lieu de travail (uniquement pour les salariés ou les fonctionnaires).
• Le locataire est licencié (sauf pour abandon de poste) ou signe une rupture conventionnelle.
• Le locataire trouve un emploi à la suite d’une perte d’emploi (les deux événements interviennent au cours du même bail).

📝 Résiliation de bail : modèle pour le propriétaire

Les mentions à faire figurer dans la lettre mettant fin au bail à l’initiative du propriétaire et l’éventuel justificatif dépendent de la nature de la location, vide ou meublée, et du motif de la résiliation du contrat de location. DocMinute vous propose une réponse personnalisée, afin d’avoir un courrier parfaitement adapté à votre situation.

Modèle congé pour vente

La lettre de fin de bail nu pour vente comprend les informations suivantes :

• L’identité et les coordonnées des parties.
• L’adresse du logement concerné.
• Le motif explicite du congé, c’est-à-dire la vente du logement.
• La date d’expiration du bail.‍
• Le prix et les conditions de vente du logement et de ses éventuelles annexes louées (cave, par exemple).‍
• La description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées.
• L’énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire.
• Une proposition de date pour effectuer l’état des lieux et pour récupérer les clés.
• La signature manuscrite du bailleur.
• En annexe, la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire (arrêté du 13 décembre 2017).

Modèle congé pour habiter dans le logement

Le courrier du propriétaire voulant récupérer le logement pour l’habiter ou le faire habiter par un proche comprend les informations suivantes :

• L’identité et les coordonnées des parties.
• L’adresse du logement.
• Le motif explicite du congé, c’est-à-dire récupérer le logement pour y loger ou pour y loger un proche.
• La date de fin de bail.‍
• L’identité et l'adresse du bénéficiaire de la reprise.
• Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise
• Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.
• Une proposition de date pour effectuer l’état des lieux et pour récupérer les clés.
• La signature manuscrite du bailleur.
• En annexe, la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire (arrêté du 13 décembre 2017).

Modèle congé pour motif légitime

Le courrier du propriétaire voulant récupérer le logement pour motif légitime comprend les informations suivantes :

• L’identité et les coordonnées des parties.
• L’adresse du logement.‍
• Le motif entraînant le non-renouvellement du bail.‍
• La date de fin de bail.
• Un justificatif du motif, le cas échéant.
• Une proposition de date pour effectuer l’état des lieux et pour récupérer les clés.
• La signature manuscrite du bailleur.
• En annexe, la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire (arrêté du 13 décembre 2017).

✍️ Modèle lettre de résiliation du bail par le locataire

En tant que locataire, pour obtenir une lettre de résiliation adaptée à votre situation et conforme à la réglementation, utilisez le modèle de DocMinute à compléter en ligne. Répondez à quelques questions pour permettre sa personnalisation, imprimez-le, signez-le et vous obtenez un courrier prêt à être envoyé en recommandé à votre bailleur.

Exemple lettre de résiliation du bail par le locataire

Voici un exemple de lettre de résiliation pour une location vide se trouvant en zone non-tendue :

(Prénom et Nom

Adresse et téléphone du locataire)

(Prénom, nom et adresse du bailleur]

À [Ville], le [Date du jour],

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Résiliation du contrat de bail de location pour le logement (adresse)

Madame, Monsieur,

En tant que locataire du logement situé (…), depuis le (…), je vous informe par ce courrier de ma volonté de mettre fin au contrat de location, qui nous lie.

Ainsi, conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis de 3 (trois) mois débutera à compter de la réception de la présente lettre.

Je suis à votre disposition pour convenir de la date d’état des lieux de sortie et de remise des clés du logement.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

(identité et signature du locataire)

Modèle lettre de résiliation bail nu avec préavis d’un mois

Si votre situation vous permet de réduire votre préavis de 3 mois à un mois, vous devez le signaler dans votre lettre de résiliation du bail nu et joindre le justificatif correspondant. Ainsi, en cas de violence conjugale, vous devez fournir soit une copie de la condamnation pénale de moins de 6 mois de l’autre membre du couple, pour des faits de violences commis à votre encontre ou sur l’enfant, soit une copie de l’ordonnance de protection du juge aux affaires familiales.

Si votre logement se situait dans une zone tendue, la formule à inclure dans votre courrier de résiliation est la suivante :

« Je bénéficie d’un délai de préavis réduit à un mois, conformément à la loi n°89-462 (article 15) et au décret n°2013-392 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts (1er tableau en annexe du décret). »

Astuce : un expert DocMinute vous indique le type de justificatif à fournir.