Démarche de location-gérance

❓Comment se passe une location-gérance ?

La location-gérance simple et la location-gérance avec option d’achat

Le contrat de location gérance peut être conclu avec ou sans option d’achat.

Définition de la location-gérance simple

Dans le cadre d’un contrat de location-gérance, le propriétaire d'un fonds de commerce (le bailleur) confie l'exploitation de son fonds à une autre personne (le locataire-gérant), moyennant paiement d'une redevance. Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques, sans en devenir le propriétaire. À la fin du contrat, le fonds retourne donc au bailleur.

Définition de la location-gérance d’un fonds avec option d’achat

Dans le contrat de location-gérance avec option d’achat, une clause optionnelle, permet au locataire d'acheter le fonds de commerce à la fin de la période de location. Cela donne au locataire-gérant une chance de tester l'exploitation du fonds avant de décider de l'acquérir définitivement. Il reste libre de lever ou non l’option, sans avoir à fournir de justificatif. La clause s’analyse donc comme une promesse unilatérale de vente de la part du bailleur.

Quelle est la durée d’une location-gérance ?

Les parties fixent librement la durée du contrat de location-gérance, et intègrent éventuellement une clause de renouvellement. Dans les faits, la durée du contrat est souvent comprise entre 1 et 3 ans. Il est également possible de conclure un contrat de location-gérance pour une durée indéterminée. Dans ce cas, le préavis pour demander la résiliation est à préciser dans le contrat.

Conseil DocMinute : Vérifiez la capacité professionnelle du locataire-gérant et formalisez précisément les conditions de la redevance.

Différence entre contrat de location-gérance et gérance salariée

Le contrat de location-gérance est aussi appelé contrat de gérance libre. Dans le cadre de ce contrat, le gérant exploite, en effet, le fonds de commerce de façon indépendante sans recevoir d’ordre du propriétaire. Au contraire, dans le cadre d’une gérance salariée, le propriétaire garde le contrôle (et les risques). Le gérant reçoit une rémunération fixée dans le contrat.

La rémunération de la location-gérance

La rémunération en location-gérance est appelée redevance. Elle est fixée librement par les parties. Le montant de la redevance peut être :

• un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire-gérant,
• une somme fixe payée mensuellement ou annuellement,
• une formule mixte comprenant un montant fixe et un pourcentage du chiffre d'affaires.

La redevance est soumise à la TVA (taux de 20%).

＋− Les avantages et les inconvénients de la location-gérance

Pourquoi avoir recours à la location-gérance ?

L’intérêt de la location-gérance pour le locataire

La location-gérance permet au locataire de s’installer, en tant qu’indépendant sans avoir à investir dans l’achat d’un fonds de commerce. En effet, un tel achat, comprenant notamment le droit au bail, la clientèle, les éventuels licences et brevets, est souvent onéreux.

L’intérêt de la location-gérance pour le propriétaire

La location-gérance présente plusieurs avantages pour le propriétaire d’un fonds de commerce :

• À la fin du contrat (sauf levée de l’éventuelle option d’achat par le locataire), le propriétaire récupère le fonds de commerce sans verser d’indemnité d’éviction.
• Grâce à la location-gérance, le fonds de commerce continue à générer des revenus au propriétaire, après son départ à la retraite ou en cas d’arrêt provisoire pour motif personnel ou raison de santé ou encore en cas d’interdiction de gérer.
• Le propriétaire a la possibilité de tester un potentiel repreneur sans toucher aux aspects essentiels du commerce (personnel, enseigne, mobilier).

Les pièges de la location-gérance

Voici les principaux pièges de la location-gérance :

• Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance, le propriétaire reste solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant.
• Le locataire-gérant pourrait ne pas entretenir le fonds de commerce comme le ferait le propriétaire, ne pas respecter les standards de service auxquels les clients sont habitués, ce qui peut mener à une dévalorisation de la valeur du fonds.
• Le locataire-gérant peut rencontrer des difficultés financières et ne pas être en mesure de payer les redevances convenues, mettant ainsi en péril les revenus du propriétaire.

📋 Les conditions de la location-gérance

Qui peut mettre un fonds de commerce en location-gérance ?

Avant la loi du 19 juillet 2019 relative à la simplification du droit des sociétés, la location-gérance n’était envisageable, qu’après 2 années d’exercice. Désormais, il n’y a plus de durée minimale. Le propriétaire du fonds peut donc le mettre en location à tout moment. Néanmoins, il doit obtenir l’accord du propriétaire des locaux, si son bail commercial impose une exploitation personnelle du fonds de commerce, ainsi que l’accord de son conjoint, si celui-ci participe à la gestion du fonds.

Qui peut prendre une location-gérance ?

La location-gérance peut être prise par un professionnel immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM), s’il s’agit d’un artisan. Le professionnel doit remplir les conditions de capacité et de compatibilité pour être commerçant. Ainsi, le locataire doit être majeur ou mineur émancipé et ne doit pas avoir été condamné en justice pour certains délits, comme le vol ou l’escroquerie.
Par ailleurs, certaines professions, notamment celles du secteur public, sont incompatibles avec le statut de commerçant, sauf dérogation.

Les obligations du propriétaire du fonds de commerce mis en location-gérance

Le propriétaire a une obligation de délivrance du fonds, c’est-à-dire de mettre à disposition du locataire tous les éléments composant le fonds de commerce. Ainsi, le commerce doit être conforme aux normes de sécurité. Il est, cependant, possible d’indiquer dans le contrat, que le locataire accepte le commerce en l’état.

Par ailleurs, le propriétaire est soumis à 3 obligations légales :

1. La garantie d’éviction garantissant le locataire contre les troubles de droit provenant du bailleur ou d’un tiers.
2. La garantie des vices cachés.
3. La garantie du fait personnel interdisant au bailleur, directement ou via un tiers, de faire concurrence au locataire.

Les obligations du locataire du fonds de commerce pris en location-gérance

Le locataire est soumis à différentes obligations :

• Il doit payer la redevance.
• Il ne doit pas changer l’activité du fonds de commerce. En termes juridiques, il doit donc exploiter le fonds en fonction de sa destination.
• Il est soumis aux règles comptables du commerçant. Il doit, notamment, mentionner sa qualité de locataire-gérant dans tous ses documents (factures, publicités, grilles tarifaires…).
• Il doit maintenir le fonds en état d’exploitation. Il a, ainsi, la charge d’entretenir les locaux, de remplacer le matériel défectueux, etc.
• Il doit protéger la valeur du fonds, en assurant son exploitation régulière et continue.
• Il doit se charger des formalités de publication et d’enregistrement.
• Une fois le contrat résilié, l’ancien locataire ne doit pas faire de concurrence déloyale au propriétaire du fonds. Il ne peut, par exemple, pas utiliser une dénomination et une enseigne identiques, pour faire croire à la clientèle qu’il y a eu un transfert de fonds.

📝 Les formalités liées à la location-gérance

Le contenu du contrat de location gérance

Le contrat de location gérance comprend les informations suivantes :

• L’identification du loueur et du locataire.
• La composition du fonds de commerce.
• L’origine du fonds (achat ou succession, par exemple).
• Si le bailleur est propriétaire des murs ou locataire.
• La situation du fonds quant aux normes de sécurité, d’hygiène et d’environnement.
• Les différents contrats en cours avec les salariés, les fournisseurs et les clients.
• Les règles quant à la cession du contrat et la sous-location.
• La durée de la location gérance.
• Le prix de la redevance et les modalités de versement et de révision.
• Les obligations et les droits des parties, avec possibilité d’introduire des clauses spécifiques, telle une clause de non-concurrence interdisant d’exploiter un fonds concurrent après la fin du contrat, pendant une période donnée et dans un secteur géographique déterminé.
• La promesse unilatérale de vente, dans le cas d’une location gérance avec option d’achat.
• Le montant de l’éventuel dépôt de garantie.
• L’accomplissement des formalités d’enregistrement et le paiement des frais.

Comment déclarer une location-gérance ?

Dans les 15 jours suivant la signature du contrat de location-gérance, un avis de publicité doit être publié par le locataire dans un journal d’annonces légales. De plus, si le contrat est conclu pour une durée indéterminée, il doit être enregistré auprès du centre des impôts. Cet enregistrement du contrat de location-gérance est facultatif, s’il est signé pour une durée déterminée. Le prix de la formalité est de 25 € (valeur 2025).

La cessation d’activité en location-gérance

Quand la location-gérance prend-elle fin ?

Le contrat de libre gérance prend fin dans les cas suivants :

• À la fin de la durée prévue. Le propriétaire n’a aucune obligation de procéder à un renouvellement du contrat de location-gérance.
• Le contrat est résilié d’un commun accord des parties, avant son échéance.
• Le contrat de location-gérance conclu pour une durée indéterminée est résilié par une des parties, moyennant le respect du préavis fixé au contrat (souvent 3 mois).
• Le locataire-gérant ne respect pas ses obligations, non-paiement de la redevance par exemple.
• Le locataire-gérant n’est plus apte à gérer le fonds, comme en cas de décès ou d’une interdiction de gérer prononcée à son encontre.

En revanche, en cas de procédure de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire, l’administrateur ou le liquidateur peut demander la poursuite du contrat de location-gérance.

Les conséquences de la fin de la location-gérance

Dans les 15 jours suivant la fin du contrat de location-gérance, un avis de publicité doit être publié dans un journal d’annonces légales par l’ancien locataire. Celui-ci n’a le droit à aucune indemnité d’éviction. Néanmoins, le locataire a droit à une compensation, s’il a effectué des travaux augmentant la valeur du fonds, sous réserve que le bailleur soit propriétaire des murs. Inversement, le locataire peut voir sa responsabilité recherchée, s’il a commis une faute entraînant une dépréciation de la valeur du fonds.

✍️ La rédaction du contrat de location-gérance et son enregistrement via DocMinute

En conclusion, retenez que la réglementation laisse une grande liberté contractuelle au propriétaire et au gérant d’un fonds de commerce. Le contrat de location-gérance est donc à rédiger avec soin. Pour une rédaction sécurisée et facilitée, vous pouvez compléter facilement notre modèle en ligne. Il suffit de renseigner les informations mentionnées dans la partie “contenu du location de contrat de gérance”. Vous imprimez le contrat, le signez et DocMinute se charge des formalités de publication et d'enregistrement.