Démarche de création d'une SCI

💡 Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

La société civile immobilière ou SCI est une société constituée d’au moins 2 associés, chaque associé recevant des parts sociales en proportion de sa participation au capital (participation à partir de 1 €). Créer une telle société présente de nombreux avantages, afin de mener des opérations immobilières diverses.

Les avantages d’une SCI

Créer une SCI présente plusieurs avantages :

• Il est plus facile de vendre des parts d’une société civile immobilière que de vendre un immeuble acheté en indivision. En effet, dans le cadre d’une indivision, l’accord de tous les propriétaires est nécessaire pour céder le bien immobilier.
• Lors d’une succession ou d’une donation, la fiscalité sur les parts sociales est plus avantageuse que la fiscalité sur un bien immobilier. Dans le cadre de la SCI, il est ainsi possible de transmettre gratuitement jusqu’à 100 000 € à un enfant tous les 15 ans, avec possibilité de ne transmettre que les valeurs en nue-propriété. L’associé conserve alors l’usufruit et touche les éventuels bénéfices distribués par la société.
• La SCI permet de réaliser à plusieurs des investissements plus importants que seul. En effet, la somme disponible correspond à la somme des capitaux et des moyens apportés par chaque associé.
• Emprunter avec une SCI est plus simple, car les associés répondent sans limite des dettes sociales, à proportion de l’apport dans le capital social.

La SCI, une société s’adaptant à des projets multiples

De nombreux projets peuvent être menés par le biais d’une SCI.

Monter une SCI pour acheter – SCI d’attribution

La SCI d’attribution est créée, afin d’acheter un immeuble, de le diviser en lots et d’attribuer chaque lot à un associé. Chaque associé devient alors propriétaire de son lot en nom propre.

La création d’une SCI pour louer

Une SCI peut avoir pour objectif principal la gestion et la location de biens immobiliers. La SCI étant une société civile, elle pratique en général la location nue. Chaque associé est alors imposé au titre de l’impôt sur les revenus, à proportion de sa participation dans la société. Il s’agit du principe de transparence fiscale de la SCI. Cependant, la SCI peut faire de la location meublée, une activité industrielle et commerciale. Sauf si cette activité est accessoire, la SCI est alors soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

En-dehors du cas de la location meublée (obligatoire), les associés peuvent prendre l’option pour l’impôt sur les sociétés. Ils ne sont alors imposés à titre personnel, que si la SCI distribue des bénéfices. De plus, un plan d’amortissement peut alors être mis en place, afin de diminuer le résultat imposable.

La création d’une SCI de construction-vente (SCCV)

La SCCV est utilisée principalement par les promoteurs immobiliers. Elle leur permet, en effet, de s’associer afin de construire un immeuble ou un lotissement, en vue de le revendre. En revanche, la SCI ne sert pas à effectuer de l’achat vente immédiate de biens immobiliers, une activité commerciale. Pour cela, il convient de créer une SARL immobilière.

La SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé permet aux associés de partager un bien immobilier, comme une résidence secondaire ou une résidence de vacances, selon un calendrier défini.

La création d’une SCI familiale

La SCI familiale est une SCI classique. Mais les membres sont liés par un lien familial. La SCI familiale peut, par exemple, servir à gérer une maison transmise de génération en génération. Cette société est également souvent créée avec ses enfants, pour pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux lors de la donation des parts de la SCI et pour obtenir une réduction d’impôt au moment de la succession.

📋 Comment créer une SCI ?

Les étapes de la création d’une SCI

Les étapes de la création d’une SCI sont les suivantes :

1.   La rédaction des statuts.

2.   Le dépôt du capital sur un compte ouvert, auprès d’une banque. En cas d’apport en nature d’un bien immobilier, le passage chez le notaire est nécessaire.

3.   La publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales, mentionnant le nom de la société, sa forme juridique (SCI), l’identité du gérant, l’adresse du siège social et la date de début d’activité.

4.   Le formulaire à remplir en ligne pour créer sa SCI, avec le dépôt des pièces justificatives.

5.   Une fois l’inscription en ligne validée, la SCI est inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS). Son extrait KBIS est alors disponible.

Comment sont rédigés les statuts d’une SCI ?

Les statuts d’une SCI sont rédigés devant notaire ou par acte sous-seing privé Les statuts mentionnent les informations suivantes :

• Le nom de la société et sa forme sociale (SCI).
• L’adresse du siège social, la SCI pouvant être domiciliée chez le gérant.
• L’objet social de la SCI (location, acquisition…).
• La durée de la société (99 ans au maximum).
• Le montant du capital social, c’est-à-dire les apports des associés en numéraire et en nature (immeuble, logement, maison…).
• L’éventuelle clause d’agrément, pour encadrer la cession ou la transmission des parts.
• D’autres clauses éventuelles, comme une clause sur la tenue de la comptabilité.

Les documents à fournir pour la création d’une SCI

Pour la création d’une SCI, les documents suivants sont nécessaires :

• Une copie du passeport ou une copie recto-verso de la carte nationale d’identité du gérant et des associés.
• Une déclaration de filiation et de non-condamnation par le géran
• Un justificatif de domiciliation du siège social (bail commercial ou justificatif de domicile si le siège est chez le gérant).
• L’attestation de publication dans un journal d’annonces légales.

Astuce : un expert DocMinute se charge de la vérification des pièces, pour éviter un rejet du dossier de constitution de la SCI pour justificatif manquant ou non-conforme.

La création de la SCI en ligne

La déclaration de création de la SCI se fait en ligne, facilement avec l’aide de DocMinute ou sur le site du guichet des formalités des entreprises.

💶 Le prix de la création d’une SCI

Les frais pour créer une SCI sont les suivants :

• Les honoraires du professionnel, comme DocMinute, vous accompagnant de manière personnalisée dans vos démarches. Dans un souci de transparence, nous vous indiquons le montant de nos honoraires dans un devis (variables selon les options choisies).
• Les frais d’annonces légales (moins de 200 € HT en moyenne).
• Les frais d’immatriculation (en général moins de 70 € HT).
• Les frais bancaires pour le dépôt du capital (entre 0 et 100 € HT).
• Les frais de notaire, si un associé apporte un bien immobilier en nature.