Démarche de constitution et enregistrement d'un compromis de vente

⚖️ Quelle est la valeur juridique d’un compromis de vente ?

Le compromis de vente, un avant-contrat

Le compromis de vente doit être rédigé avec soin, car il s’agit d’un avant-contrat engageant le vendeur et l’acheteur. En effet, en application de l’article 1589 du Code civil, un compromis vaut vente lorsqu’il y a accord des parties sur la chose et le prix.

Lors d’une vente immobilière, la rédaction d’un compromis de vente n’est pas obligatoire. Cette formalité est, cependant, fortement recommandée afin de limiter le risque de désaccord au moment de la signature de l’acte authentique devant notaire.

L’engagement du vendeur et de l’acheteur

Dans le cadre d’un compromis de vente, le degré d’engagement des parties est différent. Ainsi, le vendeur s’engage définitivement, tandis que l’acheteur peut revenir sur son engagement. Il dispose, en effet, d’un délai de rétractation de 10 jours sans avoir à régler de pénalités et à fournir de justificatifs (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Passé le délai de rétractation, l’acquéreur peut renoncer à l’achat mais doit alors régler au vendeur, une pénalité représentant 10% du prix de vente du bien immobilier, sauf à faire jouer une condition suspensive, telle la condition suspensive de prêt.

À noter : Le compromis de vente est aussi appelé promesse synallagmatique de vente (PSV).

🔎 Que contient un compromis de vente ?

Les éléments essentiels du compromis de vente

Les éléments à faire figurer dans le compromis de vente sont les suivants :

• L’identification précise des parties.
• L’adresse du bien immobilier.
• La description détaillée du bien immobilier (surface, nombre de pièces, etc.).
• Le prix de vente et les modalités de paiement (recours ou non à un prêt immobilier).
• La date à laquelle le bien sera disponible.
• L’éventuel dépôt de garantie. S’il est prévu, son montant représente en général 5 à 10% du prix de vente, hors frais de notaire. Le dépôt de garantie viendra en déduction de la somme à régler, lors de la signature de l’acte de vente.

Les clauses à inclure dans le compromis de vente

Plusieurs clauses peuvent être incluses dans le compromis de vente. Les plus courantes sont les suivantes :

• La clause suspensive d'obtention de prêt. Pour être valable, cette clause doit mentionner la durée de l’emprunt demandé, son montant, le taux maximal souhaité, le nombre de banques sollicitées et le délai d’obtention (au minimum 30 jours, en général 45-60 jours).
• La clause concernant l'état du bien. Cette clause peut, par exemple, servir si le vendeur s’engage à effectuer des travaux de rénovation.
• L’absence d’hypothèque sur le bien au moment de la vente.
• Le non-exercice du droit de préemption sur le bien par la commune ou une autre collectivité locale.
• L’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique sur le bien.

✍️ La rédaction du compromis de vente

Qui rédige le compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être rédigé par un notaire (acte authentique). C’est même une obligation, lorsque le délai prévu entre la signature du compromis et l’acte de vente est supérieur à 18 mois (vente longue). Le compromis peut également être rédigé par l’agent immobilier (tiers mandaté) ou par le vendeur et l’acheteur. Il s’agit alors d’un acte sous-seing privé, aussi appelé acte sous signature privé.

Attention : La rédaction du compromis de vente entre particuliers est la solution la moins onéreuse, mais nécessite d’être attentif aux mentions y figurant. C’est pourquoi DocMinute vous accompagne dans votre démarche.

Qui doit être présent lors de la signature du compromis de vente ?

La signature du compromis de vente se fait en présence du vendeur et de l’acheteur. Si une des parties ne peut être présente, elle a la possibilité de donner pouvoir à un tiers de signer en son nom et pour son compte. La procuration doit alors être précise et complète.

Si le compromis prend la forme d’un acte authentique, la présence du notaire est également nécessaire. Le vendeur et l’acheteur peuvent choisir le même notaire ou avoir chacun son propre notaire.

Compromis de vente entre particuliers ou agence immobilière : modèle compromis de vente

DocMinute vous propose un modèle de compromis de vente à compléter facilement en ligne, que le compromis se fasse de particulier à particulier ou avec l’intervention de l’agence immobilière. Il suffit de répondre à quelques questions et vous obtenez un compromis de vente détaillé et conforme à la réglementation. Il ne vous reste plus qu’à le télécharger et à l’imprimer, pour signature et à y joindre les documents annexes.

📑 Diagnostics techniques et autres documents joints au compromis de vente

Le DDT à joindre au compromis de vente

Le dossier de diagnostic technique (DDT), en cas de vente, comprend les documents suivants :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE), avec l’audit énergétique si le logement est classé F ou G.
• Le diagnostic amiante pour un bien, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 1997.
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), pour un logement construit avant 1949.
• L’état de l’installation intérieure du gaz, si elle a plus de 15 ans.
• L’état de l’installation intérieure d’électricité, si elle a plus de 15 ans.
• Le diagnostic thermique, si le logement se trouve dans une zone infestée.
• Le diagnostic assainissement pour une maison ou une copropriété non raccordée.
• L’état des risques, si le logement se trouve dans une zone concernée.
• Le diagnostic bruit, pour un logement se trouvant dans une zone d’exposition au bruit d’aéroport.
• Le diagnostic loi Carrez (surface privative) pour un appartement.

À savoir : Si le logement a fait l’objet d’un dépôt de permis de construire ou d’une rénovation énergétique importante à compter du 1er janvier 2023, le vendeur doit remettre le carnet d’information du logement (CIL). Par ailleurs, une information sur le risque de mérule doit être délivrée à l’acheteur, si le bien se trouve dans une zone concernée.

Les documents à joindre au compromis de vente pour une copropriété

En cas de vente d’un bien en copropriété, les documents à joindre au compromis de vente sont les suivants :

• Le diagnostic technique global (DTG).
• Le carnet d’entretien de l’immeuble.
• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
• Les PV des 3 dernières assemblées générales.
• La fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble.
• Le montant de l’éventuelle part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur.
• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente.
• L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Autres documents à joindre au compromis de vente d’un appartement ou d’une maison

Les autres documents à joindre au compromis de vente d’un appartement ou d’une maison sont :

• Les justificatifs d’identité, d’adresse et de situation familiale du vendeur et de l’acheteur.
• Le titre de propriété du bien et l’éventuel permis de construire de la maison individuelle.
• Le plan du logement.
• Les justificatifs des travaux et modifications du logement.
• Les documents relatifs à l’éventuel prêt du vendeur, avec notamment la précision s’il s’agit d’un prêt hypothécaire ou non.
• Le justificatif de taxe foncière et éventuellement de taxe d’habitation.
• Le bail locatif, les dernières quittances de loyer, l’assurance, si le bien est vendu loué.
• Le préavis du locataire et la lettre donnant congé pour vente avec refus d’achat du locataire, si le bien était loué récemment.

📝 L’enregistrement du compromis de vente

Faut-il faire enregistrer le compromis de vente ?

Contrairement à la promesse de vente, il n’est pas obligatoire de faire enregistrer le compromis de vente auprès des services fiscaux, que le compromis soit signé sous-seing privé ou devant notaire.

En application de l’article 1589-2 du Code civil, la promesse de vente, pour être valable, doit être enregistrée dans les 10 jours, en l’absence d’intervention d’un notaire et dans le mois suivant sa signature devant notaire. Les frais d’enregistrement (125 € en 2025) sont à la charge de l’acquéreur.

L’enregistrement du compromis de vente : une démarche facultative mais conseillée

Lorsque le compromis de vente est rédigé de particulier à particulier (acte sous-seing privé), son enregistrement auprès du service de la publicité foncière est utile. En effet, cette formalité lui donne une date certaine, opposable aux tiers (article 1377 du Code civil). L’enregistrement se fait par dépôt ou envoi (courrier simple ou recommandé, avec l’aide éventuelle de DocMinute) du compromis en double exemplaire auprès du pôle d’enregistrement des impôts de votre choix.

En conclusion, retenez que rédiger soi-même son compromis de vente est possible. L’idéal pour éviter une erreur de rédaction et tout stress reste, cependant, d’être accompagné par un professionnel, comme DocMinute.