contrat prêt immobilier

🏦 Prêt immobilier : définition et fonctionnement du contrat

Qu’est-ce qu’un contrat de prêt immobilier ?

Un contrat de prêt immobilier est un document légal, formalisant l’accord entre un prêteur et un emprunteur. Ce dernier va recevoir des fonds lui permettant d’acheter, rénover ou construire un bien immobilier :

• maison ou appartement,
• immeuble de rapport,
• local industriel (entrepôt, usines...),
• local commercial (restaurants, magasins, bureaux...),
• terrain (constructible, à usage agricole...).

Le prêt pour les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration de ces biens est qualifié de prêt à la consommation, si le prêt n’est pas garanti par une hypothèque ou une sûreté comparable.

Les 3 types de prêt immobilier

Il existe 3 grands types de prêt immobilier :

1.  Le prêt amortissable. Il s’agit du prêt immobilier le plus délivré. Le capital est remboursé progressivement, tous les mois. Les intérêts sont calculés sur le montant restant à rembourser. Il est possible de prévoir des modulations des mensualités, un différé de remboursement, avec différé partiel (les intérêts commencent à être remboursés immédiatement) ou différé total (le remboursement du capital et des intérêts est repoussé). Le prêt différé est, par exemple, souscrit par des investisseurs réalisant une rénovation d’ampleur. Ils ne commencent à régler leur prêt, qu’une fois le locataire en place.

2.  Le prêt in fine. Le capital est remboursé à la fin du crédit. L’emprunteur ne règle chaque mois, que les intérêts et le montant de l’assurance emprunteur. Pour garantir le paiement à échéance, l’emprunteur doit souscrire un produit financier du type assurance-vie.

3.  Le prêt relais. Il permet à un propriétaire d’acheter un autre bien, en attendant que le bien actuel soit vendu.

La différence entre prêt immobilier et prêt à la consommation

Le crédit à la consommation est accordé pour acheter un bien mobilier (voiture, par exemple) ou un service (vacances, par exemple). Le montant du prêt personnel à la consommation ne dépasse pas 75.000 €, et, est remboursable sur une période allant de 1 à 10 ans. Par ailleurs, le crédit à la consommation, contrairement au crédit immobilier, n’est pas forcément garanti. Enfin, les taux d’intérêt pour un prêt personnel sont en général plus élevés.

📝 Comment obtenir un prêt immobilier ?

Le contrat de prêt immobilier va reprendre les informations figurant dans l’offre de prêt.

L’obligation de communiquer une offre de prêt

Le prêteur a l’obligation de fournir à l’emprunteur, une offre de prêt accompagnée d’une fiche d’information standardisée européenne (FISE). L’offre mentionne l’identité du prêteur, la nature, l’objet du prêt, la garantie exigée, le TAEG (Taux annuel effectif global) comprenant le taux d’intérêt et les frais annexes, tels le taux de l’assurance emprunteur et les éventuels frais de dossier, conformément aux dispositions des articles L314-1 et suivants du Code de la consommation.

Par ailleurs, pour un prêt à taux fixe, un tableau d’amortissement mentionnant la répartition du remboursement entre le capital emprunté et les intérêts, pour chaque échéance, est à annexé à l’offre. Pour un prêt à taux variable, il est obligatoire d’indiquer les conditions et modalités de variation du taux, et de simuler l’impact d’une variation sur les mensualités, la durée et le coût total de l’emprunt.

L’offre engage le prêteur, pendant 30 jours. L’emprunteur a, quant à lui, un délai de réflexion d’au moins 10 jours.

Quels sont les principaux éléments du contrat de crédit immobilier ?

Dans un contrat de crédit immobilier doivent figurer les informations suivantes :

• le montant total du prêt, c’est-à-dire le capital,
• le taux d’intérêt, taux d’intérêt fixe ou taux d’intérêt variable (devant être inférieur au taux d’usure, ce taux étant fixé chaque trimestre par la Banque de France, en fonction du type de prêt et de sa durée),
• le TAEG, le Taux annuel effectif global, calculé en tenant compte des intérêts, des frais de dossier, de l’éventuelle commission versée au courtier, du coût de l’assurance emprunteur, des frais de garantie, des éventuels frais d’évaluation du bien par un agent immobilier, de tous les autres frais imposés par le prêteur,
• la durée du prêt (durée maximale de 25 ans ou 27 ans, si 10% du montant total du prêt est dédié à des travaux, selon les préconisations du Haut conseil à la sécurité financière – HCSF),
• la mensualité, c’est-à-dire la somme devant être remboursée chaque mois par l’emprunteur,
• la garantie prise par le prêteur (hypothèque sur le bien, hypothèque du prêteur de deniers autrefois nommée privilège du prêteur de deniers ou PPD, nantissement, cautionnement),
• l’assurance emprunteur.

L’assurance emprunteur n’est pas imposée par la loi, mais par les banques. En revanche, l’emprunteur n’est pas obligé de souscrire le contrat groupe proposé par le prêteur. Il peut, en effet, souscrire un contrat d’assurance de prêt individuel, présentant des garanties au moins équivalentes au contrat groupe. Il s’agit de la délégation d’assurance, prévue par la loi Lagarde de 2010, complétée par les lois Hamon, Bourquin et Lemoine.

Le Haut conseil à la sécurité financière préconise également, que le taux d’endettement du foyer ne dépasse pas 35%.

📋 Modèle de contrat de prêt immobilier

Voici un exemple de contrat de prêt immobilier à adapter, en fonction du profil de l’emprunteur (professionnel ou particulier) des caractéristiques du prêt et de la garantie de prêt.

Contrat de Prêt Immobilier


Le présent contrat de crédit est proposé par le prêteur aux conditions particulières et aux conditions générales qui suivent. Les conditions particulières et les conditions générales forment un tout indissociable, étant expressément convenu qu'en cas de contradiction entre les conditions générales et les conditions particulières, ces dernières prévaudront.

Entre :

Le Prêteur :

Code APE :

Numéro SIREN :

Numéro d’agrément :

L'Emprunteur : [Nom Emprunteur], né(e) le [Date de Naissance Emprunteur], résidant à [Adresse Emprunteur].

Article 1 : Objet du Contrat

Le Prêteur accorde à l'Emprunteur un prêt d'un montant de [Montant du Prêt] euros destiné à l'acquisition du bien immobilier situé à [Adresse du Bien Immobilier].

Article 2 : Montant du Prêt et Conditions de Remboursement

1.      Montant du Prêt : [Montant du Prêt] euros.

2.      Durée du Prêt : [Nombre de Mois/Années] mois/années.

3.      Taux d'Intérêt : [Taux d'Intérêt] % par an, fixe/variable. Les taux d’intérêt sont calculés sur la base d’une année civile.

4.      Frais de dossier :

5.      Échéances : Le prêt sera remboursé en [Nombre de Mensualités] mensualités de [Montant des Mensualités] euros, à compter du [Date de Début du Remboursement].

6.      Paiements : Les paiements seront effectués le [Jour du Mois] de chaque mois par virement bancaire sur le compte du Prêteur n° [Numéro de Compte].

7.   TAEG (Taux annuel effectif global) :

Les modalités de remboursement de ce crédit et la composition des échéances ressortent des conditions générales et du [tableau d'amortissement pour un taux fixe].

Article 3 : Garanties

[exemple concernant un prêt garanti par une hypothèque, communément appelé prêt hypothécaire]

L'emprunteur met en garantie le bien immobilier situé à [Adresse du Bien Immobilier] pour le remboursement intégral du prêt. En cas de défaut de paiement, le prêteur peut faire valoir cette garantie pour recouvrer les sommes dues.

Article 4 : Assurance

L'emprunteur s'engage à souscrire une assurance emprunteur couvrant les risques de décès, invalidité, et incapacité de travail pour la durée du prêt, avec des garanties au moins équivalentes à celles énoncées dans la fiche standardisée d’information remise à l’emprunteur.

Article 5 : Remboursement Anticipé

[Exemple pour un remboursement anticipé sans pénalités de remboursement]

L'emprunteur peut procéder au remboursement anticipé partiel ou total du prêt sans pénalités, sous réserve de notifier le prêteur par écrit avec un préavis de [Nombre de Jours] jours.

Article 6 : Frais Annexes

Les frais de dossier, les frais de notaire, et tout autre coût lié à la mise en place du prêt sont à la charge de l'emprunteur.

Article 7 : Obligations du Prêteur

Le prêteur s'engage à verser les fonds au notaire chargé de la transaction immobilière à la date convenue.

Article 8 : Résiliation

Ce contrat peut être résilié par consentement mutuel des deux parties ou en cas de non-respect des conditions par l'emprunteur, avec un préavis de [Nombre de Mois] mois.

Article 9 : Signatures

Fait à [Lieu], le [Date].

Prêteur : [Signature Prêteur]

Emprunteur : [Signature Emprunteur]

Où trouver son contrat de prêt immobilier ?

Un modèle de contrat de prêt immobilier personnalisable est disponible sur notre plateforme. Il suffit de répondre à quelques questions, pour obtenir un contrat au format PDF. Vous sécurisez ainsi vos relations contractuelles avec l’emprunteur, et gagnez un temps précieux, pouvant être consacré à d’autres tâches, comme la prospection commerciale.