Contrat de bail rural

🌾 Bail rural : définition et fonctionnement du bail agricole

Qu’est-ce qu’un bail rural ?

Le bail rural est communément appelé bail à ferme agricole, et plus rarement bail à métayage, lorsque les récoltes ou le prix de vente de celles-ci sont partagés avec le locataire. Ce contrat est conclu, oralement ou par écrit, entre un propriétaire de bâtiments et terrains agricoles et un exploitant souhaitant pratiquer l’élevage ou cultiver les terres.

Un locataire non-ressortissant de l’Union européenne doit adresser une fiche de renseignements, à l’aide du formulaire cerfa 14519 à la DDTM (direction départementale des territoires et de la mer), afin d’obtenir une carte d'exploitant agricole.

Quand rédiger un bail rural ?

Le propriétaire ou l’usufruitier d’une propriété rurale a la possibilité de conclure un bail rural, avec un exploitant, le plus souvent un agriculteur. Le bail rural est, cependant, interdit dans les cas suivants :

• L’exploitant va vendre de l’herbe de façon non-permanente.
• L’exploitant prend en pension du bétail.
• La surface de la parcelle est inférieure à un minimum fixé par arrêté préfectoral.
• La surface appartient à une forêt et relève donc du régime des biens forestiers.
• La parcelle est située à proximité d’une habitation, dont l’entretien est à la charge de l’agriculteur.

✍️ Comment rédiger un bail rural : démarches et conditions

La durée et le renouvellement du bail rural

Le bail rural est, en principe, conclu pour 9 ans avec une reconduction automatique. Mais, des baux spécifiques, devant obligatoirement être établis devant notaire (baux notariés), permettent de louer pour une plus longue période :

• Le bail de 18 ans, avec un droit au renouvellement pour le locataire, par période de 9 ans.
• Le bail rural de 25 ans, sans reconduction automatique, sauf disposition contraire des parties.
• Le bail de carrière, prenant fin en principe au moment du départ en retraite de l’agriculteur.
• Le bail cessible, hors cadre familial, d’une durée minimale de 18 ans.

Il existe également des baux agricoles plus courts, le bail petite parcelle, le bail d’un an pour permettre à un descendant de s’installer et le bail de 6 ans conclu entre une société d’aménagement foncier (SAFER) et un établissement rural.

La résiliation du bail rural de 9 ans

Le bailleur et le preneur peuvent s’accorder pour résilier le bail rural, avant l’échéance de 9 ans. En dehors d’un accord amiable, le code rural prévoit des cas de résiliation du bail agricole. Ainsi, le bailleur peut mettre un terme au bail, si les terrains changent de destination ou en cas de mauvaise exploitation ou défaut de paiement. Dans ces deux derniers cas, la résiliation se fait par voie judiciaire.Le preneur, quant à lui, peut mettre un terme au bail de manière anticipée, s’il part en retraite ou préretraite, s’il achète une ferme pour l’exploiter, ou en cas d’incapacité ou de décès de lui-même ou d’un membre de sa famille indispensable pour le travail à la ferme.

Le non-renouvellement du bail agricole de 9 ans

Le locataire a droit au renouvellement automatique de son bail agricole de 9 ans. Le bailleur ne renouvelant pas le bail doit en informer le locataire par acte d’huissier avec un préavis de 18 mois. Les causes de non-renouvellement sont :

• La reprise du bien par le bailleur, afin d’y construire une habitation ou pour l’exploiter lui-même ou le donner en exploitation à son conjoint, son partenaire de PACS ou un descendant.
• Le non-respect des conditions d’exploitation ou d’habitation.
• L’âge de l’exploitant (âge de la retraite ou proche).

Le locataire ne souhaitant pas renouveler son bail n’a pas de motif à fournir. Mais, il doit notifier sa décision au propriétaire, avec un préavis de 18 mois.

Le tribunal paritaire des baux ruraux est le tribunal compétent, pour tous les litiges en lien avec le bail agricole.

Le calcul du loyer (le fermage)

Dans le cadre d’un bail agricole, le loyer porte le nom de fermage. Son montant minimal et son montant maximal sont fixés par un arrêté préfectoral. Dans le cadre d’un bail à métayage, le pourcentage ne doit pas dépasser 1/3 des récoltes ou de leur prix de vente.

Une partie du fermage peut être remboursée au preneur, en cas de mauvaise récolte.

La sous-location du bail agricole

La sous-location dans le cadre d’un bail agricole est interdite, sauf dans les cas suivants :

• Pour héberger le conjoint ou le partenaire de PACS, les descendants, les ascendants ou les frères et sœurs, dans l’habitation louée.
• Pour sous-louer l’habitation, avec l’accord du bailleur.
• Dans le cadre d’un échange ou d’une location de parcelle, afin d’obtenir de meilleures conditions d’exploitation. Le bailleur doit en être informé par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Pour louer l’habitation pour des vacances ou des loisirs, pour 3 mois consécutifs au maximum. Le bailleur doit donner son autorisation ou à défaut, le tribunal paritaire des baux ruraux.

L’enregistrement du contrat de bail rural

L’enregistrement du bail rural rédigé sous-seing privé, auprès du centre des impôts, est une formalité facultative. Cet enregistrement est, cependant, conseillé pour donner une date certaine au bail et rendre celui-ci opposable aux tiers à compter de cette date.La formalité est accomplie par le bailleur ou le preneur, moyennant le paiement d’un droit fixe de 25 € (valeur 2024, en application de l’article 739 du Code général des impôts).

📋 Modèle de bail rural 2024

Voici un exemple de contrat de bail agricole, à adapter en fonction de votre situation.

Contrat de bail à ferme

Entre :

Le Bailleur : [Nom du Bailleur], né(e) le [Date de Naissance], résidant à [Adresse du Bailleur].

[Ajout identité d’une autre personne, si nécessaire].

Le Preneur : [Nom du Preneur], né(e) le [Date de Naissance], résidant à [Adresse du Preneur].

[Ajout identité d’une autre personne, si nécessaire].

Article 1 : Objet du Contrat

Le bailleur donne à bail à ferme au preneur, les biens listés ci-dessous et sans garantie de contenance, la différence en plus ou en moins excéderait-elle un vingtième devant faire le profit ou la perte de l'une ou l'autre des parties. La ferme dite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , incluant la ou les parcelles, sises sur la commune de . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , d'une contenance totale de . . . . . . . . ha . . . . . . . . a . . . . . . . . ca , se compose :

1° - des bâtiments suivants :

2° - de terres labourables et de prairies cadastrées :

Article 2 : Etat des lieux et indemnité de fin de bail

Un état des lieux est établi de façon contradictoire avec partage des frais. Il est annexé au présent bail. À la fin dudit bail, quel qu’en soit le motif, un nouvel état des lieux sera établi à la sortie du Preneur, afin de fixer, le cas échéant, les améliorations apportées aux biens loués, ou au contraire les dépréciations. Ces améliorations ou dépréciations donneront lieu à indemnités au Preneur sortant ou au Bailleur. Ces indemnités seront calculées, selon la réglementation en vigueur.

Article 3 : Durée du Bail

Le présent bail est conclu pour une durée de 9 ans, à compter du [Date de Début du Bail] et se terminant le [Date de Fin du Bail]. Le bail est renouvelable par tacite reconduction pour une période identique, sauf si le bailleur reprend tout ou partie des biens loués, dans les formes et pour les motifs prévus par la loi. Le preneur peut renoncer au renouvellement du bail moyennant préavis adressé au bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception, 18 mois au moins à l'avance.

Article 4 : Obligations du Preneur

Le Preneur exploitera les biens en bon père de famille, dans le respect des obligations mises à sa charge par la loi, le contrat ou les usages.  Ainsi, il exécutera les réparations locatives et de petits entretiens.

Le Preneur s'engage à payer les cotisations sociales, le montant du fermage aux dates fixées ci-dessous, sous peine de résiliation du présent bail. Par ailleurs, il devra s'assurer auprès d'une compagnie notoirement solvable contre l'incendie, pour ses récoltes et son matériel, ainsi que pour les divers risques locatifs, en particulier pour sa responsabilité civile.

Article 5 : Obligation du Bailleur

Le Bailleur garantit au Preneur la jouissance paisible des biens loués. Il est également tenu responsable de tous les vices cachés, compromettant l'usage agricole auquel les biens sont destinés.

Article 6 : Droit de chasse

Le Bailleur et le Preneur jouiront concurremment du droit de chasse sur les biens loués, sous réserve des dispositions législatives et réglementaires. Le Preneur ne pourra exercer ce droit qu’à titre personnel, sans pouvoir le céder à quiconque, même gratuitement. Le Bailleur pourra autoriser toute personne sur les biens loués, sans que le Preneur n’y apporte obstacle ou gêne.

Article 7 : Montant du fermage

Conformément aux dispositions réglementaires applicables à ce jour dans le département de [à préciser], le présent bail est consenti et accepté moyennant un fermage annuel de [à préciser] euros. Ce prix sera payable annuellement et à terme échu, et indexé sur l’évolution de l’indice des fermages, publié tous les ans par arrêté ministériel, en prenant pour base le dernier indice connu à ce jour, soit [à préciser]

Par ailleurs, le preneur remboursera au bailleur 20% des impôts fonciers afférents aux biens loués, et 50% des taxes votées au profit de la Chambre d'Agriculture.

Article 8 : Clause Résolutoire

En cas de non-paiement du loyer ou des charges, ou de non-respect des obligations du preneur, le présent bail pourra être résilié de plein droit après mise en demeure restée sans effet pendant un délai de [Nombre de Jours] jours.

Article 9 : Clause générale

Pour tout ce qui n'est pas prévu dans le présent contrat, les parties se réfèrent au contrat type de bail à ferme du département, à la législation, ainsi qu’aux usages locaux.

[Facultatif]Article 10 : Enregistrement du bail

Les frais d’enregistrement du présent bail sont répartis entre le Preneur et le Bailleur. Ce dernier se charge de la formalité.

Article 11 : Signatures

Fait à [Lieu], le [Date].

Bailleur : [Signature du Bailleur]

Modèle bail rural PDF simplifié

Pour obtenir facilement un modèle de bail rural en PDF, adapté à vos besoins, répondez à quelques questions sur notre plateforme. Votre bail rural est ainsi prêt à être imprimé.