📑 Bail professionnel : définition et caractéristiques

La définition du bail professionnel

Le contrat de bail professionnel, un contrat obligatoirement écrit, est conclu avec un professionnel n’exerçant ni une activité commerciale, ni une activité artisanale, ni une activité industrielle, ni une activité agricole. Le bail à usage professionnel est donc conclu avec un professionnel, dont le revenu est déclaré au titre des bénéfices non-commerciaux (BNC). Il s’agit principalement d’une personne exerçant une profession libérale, celle-ci pouvant être réglementée (médecin, avocat, expert-comptable, architecte…) ou non-réglementée (consultant, dessinateur, écrivain public…).

Bail professionnel ou bail mixte ou bail commercial ?

Il arrive fréquemment, que le professionnel signe un bail mixte, afin d’habiter à côté de son cabinet. Dans ce cas, le bail est soumis aux règles du bail d’habitation. Si le local est à usage exclusivement professionnel, en cas d’accord entre le propriétaire et le locataire exerçant une profession libérale, le bail professionnel peut être remplacé par un bail commercial.

⚖️ Bail professionnel : les spécificités

Quelle est la durée du bail professionnel ?

La durée d’un bail professionnel est de 6 ans, avec une tacite reconduction pour la même durée. Le propriétaire peut mettre un terme au contrat de bail à l’échéance de 6 ans, moyennant un préavis de 6 mois. Quant au locataire, il a la possibilité de demander une résiliation du bail à tout moment, toujours moyennant un préavis de 6 mois.

La révision du loyer dans le cadre d’un bail professionnel

Le montant du loyer d’un bail professionnel est fixé librement par les parties. Ces dernières peuvent prévoir une clause de révision des loyers, en fonction d’un indice établi par l’INSEE, tel l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Point d’attention : En l’absence de clause de révision, le montant du loyer reste identique pendant toute la durée de la location.

La sous-location et la cession du bail professionnel

Sauf clause contraire figurant dans le contrat, la sous-location et la cession d’un bail professionnel sont autorisées.

Le tribunal compétent en cas de litige

En cas de litige concernant l’application d’un bail commercial, le tribunal judiciaire du lieu d’exécution du contrat est compétent.

✍️ Comment rédiger un bail professionnel ?

Quel est le contenu du bail professionnel ?

Le contrat de bail professionnel contient les informations suivantes :

Informations des parties : Détails sur le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire professionnel).

Description des locaux loués et annexes : Localisation, superficie, usage prévu des locaux (bureaux, cabinet, etc.).

Durée du bail : Durée initiale, conditions de renouvellement et résiliation.

Loyer et charges : Montant du loyer, modalités de paiement, révisions, et charges. La répartition des charges et des impôts est librement définie dans le contrat.

Dépôt de garantie : Montant et conditions de restitution. Dans le cadre d’un bail professionnel, le montant de garantie est fixé librement.

Travaux et aménagements : Répartition des responsabilités pour les travaux et aménagements des locaux.

Usage des locaux : Restrictions et autorisations pour l'utilisation des locaux à des fins professionnelles.

Clause résolutoire : Conditions de résiliation en cas de non-respect des obligations.

Est-ce que l’état des lieux et le DPE sont obligatoires pour un bail professionnel ?

Au bail professionnel doivent être annexés le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des lieux, et l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).

📋 Modèle de bail professionnel 2024

Contrat de Bail Professionnel

Entre :

Le Bailleur : [Nom du Bailleur], né(e) le [Date de Naissance], résidant à [Adresse du Bailleur].

Ou pour une personne morale :

..... [raison sociale], ..... [forme juridique], au capital de … €, dont le siège social est situé ....., RCS ....., SIREN....., représentée par [prénom et nom], en sa qualité de ....., ayant tous pouvoirs pour conclure ce bail au nom de la société,

Le Preneur : [Nom du Preneur], né(e) le [Date de Naissance], résidant à [Adresse du Preneur].

..... [raison sociale], ..... [forme juridique], au capital de … €, dont le siège social est situé ....., RCS ....., SIREN....., représentée par [prénom et nom], en sa qualité de ....., ayant tous pouvoirs pour conclure ce bail au nom de la société,

[en présence d’un mandataire :

Ayant pour mandataire .....(dénomination sociale du mandataire), .....(forme juridique), au capital de ..... €, dont le siège social est situé…, RCS ..... numéro SIREN .....(numéro SIREN) , représentée par …, en sa qualité de .....]

Le bailleur loue au preneur les locaux désignés ci-dessous, dans le cadre d’un bail professionnel. Ce bail est soumis aux dispositions de l’article 57 A de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, aux stipulations ci-après, et aux dispositions supplétives du code civil, si elles ne sont pas contraires.

Article 1 : Objet du Contrat

Le bailleur loue au preneur les locaux professionnels situés à [Adresse des Locaux – avec si nécessaire, le numéro de bâtiment, l’étage et le numéro d’appartement]. Ces locaux comprennent [nombre de pièces, surface, descriptif des annexes, comme la cave, le nombre de places de parking privatives, possibilité de joindre un plan]. :

Le preneur déclare bien connaître les locaux et les avoir vu et visités, et les accepter sans qu’il soit nécessaire de les désigner plus précisément. Le preneur déclare ainsi les accepter [en option, conformément à l’état des lieux d’entrée joint au présent contrat].

Les locaux et ses dépendances sont soumis au statut de la copropriété. Ils se composent des lots n°…Le preneur a reçu une copie du règlement de copropriété [ou Les locaux ne sont pas soumis au statut de la copropriété].

Les équipements sont les suivants [eau chaude sanitaire individuelle ou collective, chauffage individuel ou collectif, autres à préciser].

Article 2 : Durée du Bail

Le présent bail est conclu pour une durée de 6 ans, à compter du [Date de Début du Bail] et se terminant le [Date de fin du bail]. Le bail est renouvelable par tacite reconduction pour une période identique, sauf résiliation par l'une des parties, moyennant un préavis de 6 mois.

Pendant le cours du bail, le preneur pourra à tout moment, en respectant un préavis d’au moins 6 mois, donner congé au bailleur.

Les résiliations visées, dans cet article, sont effectuées par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Article 3 : Utilisation des Locaux

Les locaux sont loués pour une utilisation professionnelle exclusivement à des fins de [Description de l'usage professionnel]. Toute autre utilisation est interdite sans l'accord écrit du bailleur.

Article 4 : Loyer

Le loyer mensuel est fixé à [Montant du loyer] euros HT, [payable d'avance ou à terme échu], tous les [Mois, trimestres].

[L’assujettissement du loyer à la TVA se fait de plein droit ou sur option du bailleur, que le preneur est tenue d’accepter]

Article 5 : Révision du Loyer

Le loyer sera révisé de plein droit, chaque année, à la date anniversaire du présent bail, en fonction de la variation de l’indice des loyers activités tertiaires (ILAT) ou de l’indice s’y substituant, en cas de disparition de celui-ci.

L’indice de base à prendre en compte sera le dernier indice publié à la date de prise d’effet du présent bail.

Article 6 : Dépôt de Garantie

Un dépôt de garantie d'un montant de [Montant du Dépôt] euros est versé par le preneur à la signature du présent contrat. Ce dépôt sera restitué au preneur à la fin du bail, sous réserve des déductions pour réparations éventuelles et arriérés de loyers.

Article 7 : Charges et Impôts

Les charges locatives sont estimées à [Montant des Charges] euros par mois et comprennent [Description des charges : chauffage collectif, gardiennage, éclairage des parties communes…]. Elles sont payables en même temps que le loyer, au moyen d’acomptes prévisionnels. Le compte est soldé une fois par an à [Date], selon le relevé établi par le bailleur.

[Le Bailleur gardera à sa charge les honoraires de gestion des loyers ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à la propriété du Local (CFE et CVAE). Le Preneur acquittera tous les impôts, contributions et taxes auxquels il est ou sera assujetti personnellement, et dont le Bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque. Il devra justifier de leur paiement au Bailleur à toute réquisition et notamment, à l’expiration du bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériel et marchandises.]

[Si le loyer est soumis à la TVA :

Le présent bail étant soumis à la TVA, cette taxe sera payée au bailleur, en plus des charges et taxes récupérables, au fur et à mesure de leur exigibilité.]

Article 8 : Travaux et Aménagements

Le preneur pourra réaliser des travaux et aménagements dans les locaux loués après accord écrit du bailleur. Les coûts des travaux seront à la charge du preneur.

Article 9 : Entretien et Réparations

Le preneur s'engage à maintenir les locaux en bon état et à effectuer toutes les réparations locatives nécessaires. Les réparations de gros œuvre restent à la charge du bailleur.

Article 10 : Assurance

Le preneur s'engage à souscrire une ou plusieurs polices d’assurance dommages, à compter de la délivrance des locaux. Il s’engage également à souscrire une police garantissant sa responsabilité civile.

Une attestation d’assurance est remise par le Preneur au Bailleur, à la prise d’effet du bail, puis sur demande du Bailleur.

Article 11 : Clause Résolutoire

En cas de non-paiement du loyer ou des charges, ou de non-respect des obligations du preneur, le présent bail pourra être résilié de plein droit après mise en demeure restée sans effet pendant un délai de [Nombre de Jours] jours.

Article 12 : Annexes

Sont joint en annexes :

·         Un diagnostic de performance énergétique.

·         Un état des risques et pollution.

·         [Un extrait du règlement de copropriété.

·         L’état des lieux d’entrée.

·         Un plan des locaux.]

Article 13 : Signatures

Fait à [Lieu], le [Date].

Bailleur : [Signature du Bailleur]

Preneur : [Signature du Preneur]

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