Contrat de bail commercial

📑 Bail commercial : définition et fonctionnement

Qu’est-ce qu’un contrat de bail commercial ou bail 3, 6, 9 ?

Le bail commercial ou bail 3, 6, 9, souvent conclu pour une durée de 9 ans, vise à louer un local à un professionnel, qui va y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le bail commercial peut être conclu oralement. Mais, il est fortement conseillé de rédiger un écrit, afin d’avoir une preuve en cas de litige.

Pour louer une habitation, dans le cadre d’un bail commercial, il est nécessaire de demander un changement d’usage à la mairie.

Le locataire, un professionnel

Le locataire signant un bail commercial doit être immatriculé au Registre national des entreprises (RNE) ou au Registre commercial des sociétés (RCS). Le bail commercial peut également être signé avec un professionnel exerçant une profession libérale, en cas d’accord non-équivoque entre les 2 parties.

⚖️ Caractéristiques du bail commercial

Un décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011 détaille les caractéristiques du bail commercial, en particulier sa durée, la révision du loyer, le droit au renouvellement.

La durée du bail commercial

Afin de protéger l’investissement du locataire, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Le locataire, quant à lui, a la possibilité de résilier le bail commercial, moyennant un préavis de 6 mois, au bout de 3 ans ou 6 ans ou 9 ans. C’est pourquoi, le bail commercial est aussi appelé bail 3, 6, 9.

Pour une durée de location plus courte, il faut signer un bail précaire, un bail saisonnier ou un bail dérogatoire.

La révision du loyer, dans le cadre d’un bail commercial

La révision légale

Le montant du loyer d’un bail commercial peut être révisé, tous les 3 ans, dans la limite d’un indice de référence fixé par l’INSEE, ILC ou ILAT**. L’indice des loyers commerciaux** s’applique, si le locataire exerce une activité artisanale ou commerciale. L’indice du loyer des activités tertiaires s’applique, si le locataire exerce une autre activité, en particulier une profession libérale.

Depuis septembre 2014, l’ICC, l’indice du coût de la construction ne peut plus servir au calcul de la révision légale des loyers des baux commerciaux. Cet indice peut continuer à s’appliquer, pour l’indice d’ « échelle mobile ».

La clause d’échelle mobile

Le contrat de bail commercial peut comprendre une clause d’échelle mobile, une clause aussi appelée clause d’indexation des loyers. Le contrat indique alors la périodicité de la révision et l’indice de référence.

Le droit au renouvellement du bail commercial et l’indemnité d’éviction

En vertu du principe de la propriété commerciale, le locataire a droit au renouvellement de son bail, si ces 3 conditions sont réunies :

1.   Il est propriétaire du fonds de commerce.

2.   Il est toujours immatriculé au RCS ou au RNE.

3.   Il a effectivement exploité le fonds de commerce, dans les locaux, les 3 années qui précèdent le renouvellement. Aussi, en cas de cession du bail pendant ces 3 dernières années, le droit au renouvellement ne s’applique pas.

Le renouvellement peut se faire par tacite reconduction. Le bail est alors reconduit pour une durée indéterminée. Une autre solution consiste pour le locataire ou le bailleur à demander une reconduction, au moins 6 mois avant l’expiration du contrat. Cela peut être l’occasion de revoir les clauses du contrat.

Si le bailleur refuse de renouveler le bail commercial, sauf cas exceptionnel (pour un motif grave ou légitime, par exemple) le locataire a droit à une indemnité d’éviction, correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce, plus le coût du déménagement réinstallation.

✍️ Comment rédiger un bail commercial ?

Les différents éléments du contrat de bail commercial

Voici les différents éléments à mentionner dans un contrat de bail commercial :

• Informations des parties : Détails sur le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire).
• Description des locaux loués : Localisation, superficie.
• Durée du bail : Durée initiale, conditions de renouvellement et résiliation, avec mention de la possibilité de résilier en cas de départ à la retraite. La durée minimale du bail est de 9 ans. Si la durée dépasse 12 ans, un passage devant notaire est obligatoire (bail notarié).
• Loyer et charges : Montant du loyer, modalités de paiement, révisions, et charges locatives. Contrairement à un bail locatif, dans le cadre d’un bail commercial, la majorité des charges peut être imputée au locataire, y compris la taxe foncière, les charges de syndic, les assurances, les travaux à l’exception des travaux importants définis à l’article 606 du Code civil.
• Dépôt de garantie : Montant et conditions de restitution. En cas de paiement du loyer par trimestre et d’avance, le plafond du dépôt de garantie s’élève à 3 mois de loyer. En cas de paiement du loyer par trimestre et à échéance, le dépôt de garantie s’élève à 9 mois de loyer. Au-delà de cette limite, le bailleur doit verser au locataire des intérêts, calculés au taux pratiqué par la Banque de France sur les avances sur titre.
• Travaux et aménagements : Répartition des responsabilités pour les travaux et aménagements des locaux.
• ‍Usage des locaux (clause de destination du bail) : Restrictions et autorisations pour l'utilisation des locaux, avec possibilité d’indiquer « bail tous commerces ». Dans le cas contraire, il est fait mention du régime de la dépréciation pour demander un changement d’activité en cours de bail. La destination du bail doit respecter les règles locales d’urbanisme et l’éventuel règlement de copropriété.
• Clause résolutoire : Conditions de résiliation en cas de non-respect des obligations.

Le contrat ne peut pas mentionner de clause interdisant au locataire de céder son bail et de clause prévoyant une résiliation automatique du bail, en cas de redressement et liquidation judiciaire.

Les annexes au contrat de bail de location commerciale

Le bailleur doit remettre au locataire, y compris si le contrat de bail commercial est un contrat oral :

• ‍Un état des risques naturels et technologiques (ERNT) de moins de 6 mois.
• Une annexe environnementale, communément appelée annexe verte, est obligatoire, si la surface du local atteint ou dépasse 2.000 m².
• ‍Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
• ‍L’état des lieux.
• L’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances.
• La liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir.

Le locataire peut demander à consulter le diagnostic amiante.

📋 Modèle de bail commercial

Voici un exemple de contrat de bail commercial, à adapter en fonction de votre situation.

Contrat de Bail Commercial

Le présent bail est conclu en application du statut légal des baux commerciaux, lequel est régi par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce

Entre :

Le Bailleur : [Nom du Bailleur], né(e) le [Date de Naissance], résidant à [Adresse du Bailleur].

ou La société…………….., dont le siège social est situé ……………… et représentée par M., Mme, Mlle ……………… (préciser son nom et sa fonction).

Le Preneur : [Nom du Preneur], né(e) le [Date de Naissance], résidant à [Adresse du Preneur].

ou La société …………….., représentée par M., Mme, Mlle ……………… (préciser son nom et sa fonction)

Il a été convenu et arrêté ce qui suit : Le bailleur loue à usage commercial les locaux et équipements ci-après désignés au preneur, qui les accepte aux conditions suivantes :

Article 1 : Objet du Contrat

Le bailleur loue au preneur les locaux commerciaux situés à [Adresse des Locaux en précisant, si nécessaire le numéro de bâtiment, l’étage, le numéro de porte].

Description des locaux et équipements privatifs [superficie du local, éléments d’équipement, possibilité d’annexer un plan du local] :

Locaux annexes avec une jouissance exclusive par le preneur [cave, jardin, places de parking, terrasse]

Énumération des parties et équipements communs de l’immeuble [interphone, ascenseur, emplacements de stationnement…]

Le preneur déclare avoir une parfaite connaissance des locaux loués, visités avant la signature du présent bail. Par ailleurs, le bailleur lui a remis lors de la signature du présent contrat, un état des lieux, ainsi que les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Article 2 : Durée du Bail

Le présent bail est conclu pour une durée de [Durée en Années] ans, à compter du [Date de Début du Bail] et se terminant le [Date de Fin du Bail].

Le preneur aura la faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale, en avertissant le bailleur au moins 6 mois à l’avance par acte d’huissier. Tout preneur demandant à bénéficier de ses droits à la retraite ou bénéficiant d’une pension d’invalidité peut donner congé à tout moment, par acte d’huissier, au moins six moins à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (art. L 145-4 du Code de commerce). Il en est de même pour les ayants droit en cas de décès du preneur. Cette faculté est également ouverte à l’associé unique d’une EURL, ou au gérant majoritaire d’une SARL depuis au moins deux ans lorsque celle-ci est titulaire du bail.

Article 3 : Loyer

Le loyer annuel HT du présent bail est fixé à : ………………. euros  (indiquer la somme en toutes lettres et en chiffres) [Si le local est loué équipé, sauf si le bailleur bénéficie du régime de la franchise en base de TVA ou pour un local nu, si le propriétaire particulier a pris l’option pour la TVA : À ce loyer vient s’ajouter la TVA au taux légal en vigueur à la date d’exigibilité du loyer].

Le loyer sera payable trimestriellement et d’avance [ou à terme échu]., en quatre termes égaux les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année. Le paiement du premier terme interviendra ce jour, au prorata.

Révision triennale : Le loyer pourra être révisé tous les 3 ans, à la demande de l’une ou l’autre des parties, en fonction de la valeur locative des locaux loués.  La variation ne pourra pas excéder celle de l’indice des loyers commerciaux [ou l’indice des loyers tertiaires] publié trimestriellement par l’Insee, conformément à la réglementation en vigueur.  La demande de révision devra impérativement être adressée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.

[ou/et]

Clause d’échelle mobile : Le loyer sera indexé chaque année à la date anniversaire du bail, selon l’évolution en plus ou en moins de l’indice [du coût de la construction ou des loyers commerciaux ou des loyers tertiaires] publié trimestriellement par l’Insee. L’indexation annuelle s’applique automatiquement et sans qu’il soit besoin d’accomplir aucune formalité. L’indice de référence est le dernier (ou l’avant-dernier) indice connu à la date de signature du bail, soit celui du ….. (1er, Xe) trimestre 20….., dont la valeur est : ………. L’indice de révision sera l’indice du même trimestre de chaque année suivante. Si, pour une raison quelconque, la publication de cet indice venait à cesser au cours du bail, les parties conviennent qu’il serait fait alors application de l’indice de remplacement.

Article 4 : Dépôt de Garantie

Un dépôt de garantie d'un montant de [Montant du Dépôt] euros est versé par le preneur à la signature du présent contrat. Cette somme n’est pas productive d’intérêts au profit du preneur et sera réajustée à chaque révision des loyers, dans les mêmes proportions. Ce dépôt sera restitué au preneur à la fin du bail, sous réserve des déductions pour réparations éventuelles et arriérés de loyers.

Article 5 : Charges et impôts

Charges de l’immeuble : Le preneur devra rembourser au bailleur sa quote-part dans les charges et prestations de toute nature afférentes aux locaux loués, en particulier les frais de nettoyage, d’entretien et de gardiennage des parties communes de l’immeuble, d’éclairage, les frais de chauffage collectif, de consommation d’eau chaude et d’eau froide, les frais de fonctionnement et d’entretien de l’ascenseur, les honoraires de gestion de l’immeuble [à adapter en fonction des charges collectives]

Impôts, contributions et taxes : Le preneur devra payer tous impôts, contributions ou taxes lui incombant et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque. Il devra justifier de ses paiements sur demande du bailleur, et notamment à l’expiration du bail, avant tout déménagement [possibilité de faire payer au preneur, la taxe foncière]

Les frais, droits et honoraires de rédaction du présent bail et de ses annexes sont à la charge du preneur.

Les charges, impôts et taxes seront remboursés au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, au moyen d’acomptes provisionnels. Ces provisions seront régularisées une fois par an, après calcul des dépenses réellement exposées par le bailleur. Un mois avant régularisation, le décompte par nature des charges sera transmis au preneur par le bailleur. Pour la première année du bail, le montant de la provision trimestrielle est fixé à...

Article 6 : Utilisation des Locaux

Les locaux sont loués pour une utilisation commerciale exclusivement à des fins de [Description de l'Usage Commercial]. Toute autre utilisation est interdite sans l'accord écrit du bailleur.

Le preneur pourra adjoindre à l’activité prévue ci-dessus, des activités connexes ou complémentaires, en application des articles L 145-47 et suivants du code de commerce. Il devra au préalable informer le bailleur de son intention par acte d’huissier, en indiquant la nature des activités envisagées.

Avec l’autorisation expresse du bailleur, le preneur aura la possibilité d’exercer dans les locaux loués une ou plusieurs activités différentes de celle(s) prévue(s) au bail. La demande au bailleur se fera par acte d’huissier. Le bailleur se réserve le droit, en contrepartie de l’avantage procuré au preneur, d’exiger un complément de loyer. Il pourra aussi, en cas de préjudice dont l’existence serait établie, demander une indemnité au preneur.

Article 7 : Obligations des parties

[À adapter en fonction de la nature de l’activité et de la configuration des locaux]

Le bailleur prend l’engagement de :

·         mettre à disposition du preneur les locaux objets du présent bail et de les tenir clos et couverts,

·         assurer la jouissance paisible des locaux,

·         mettre à disposition du preneur les équipements et mobiliers décrits dans le présent contrat ou en annexe,

·         régler le coût des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, ainsi que le coût de l’éventuel ravalement,

·         ne pas louer d’autres locaux dans le même immeuble pour l’exercice d’une activité concurrente à celle du preneur.

Le preneur prend l’engagement de :

·         souscrire une assurance contre les risques locatifs, et d’en justifier à tout moment sur demande du bailleur, sous peine de résiliation du bail,

·         régler le loyer et les provisions pour charges aux termes convenus dans le bail,

·         prendre à sa charge l’entretien des locaux ainsi que l’ensemble des réparations autres que celles visées à l’article 606 du code civil,

·         réparer les dégradations et pertes survenant pendant la durée du bail, de son fait personnel ou de celui de ses salariés, clients,  visiteurs, dans les locaux loués et dans les autres parties de l’immeuble ;

·         respecter le règlement de copropriété, et notamment, de ne pas troubler la tranquillité du voisinage,

·         user des locaux, conformément à la destination décrite dans le présent bail,

·         y exercer son activité personnellement et de façon continue,

·         laisser le bailleur ou son représentant pénétrer au moins une fois par an dans les locaux loués, sur rendez-vous, pour visiter, réparer et entretenir l’immeuble

·         laisser le bailleur ou son représentant faire visiter les locaux pendant les 6 mois précédant le départ effectif du preneur, en cas de résiliation du bail, et à laisser le bailleur apposer un écriteau mentionnant « locaux à louer ».

Article 8 : Entretien, réparation, transformation

Les réparations de gros œuvre restent à la charge du bailleur, conformément à l’article 606 du code civil.

Le preneur s'engage à maintenir les locaux en bon état et à effectuer toutes les réparations locatives nécessaires. De plus, il demandera l’accord préalable écrit du bailleur, pour réaliser des travaux entraînant la construction de locaux ou une démolition ou la création d’une ouverture, le percement des murs, planchers ou poutres, le changement de distribution.

Tous les embellissements, installations et constructions effectués par le preneur en cours de bail deviendront, lors de son départ, la propriété du bailleur sans indemnité de sa part.

Article 9  – Cession du bail

Le preneur peut céder son bail, uniquement à l’acquéreur de son fonds de commerce, après avoir obtenu un accord écrit du bailleur. Dans l’acte de cession, le preneur indiquera qu’il reste garant à titre solidaire avec le cessionnaire et tous les cessionnaires successifs, du paiement du loyer et des charges et du respect des obligations nées du bail. Un exemplaire de l’acte de cession sera remis au bailleur.

Article 10 – Sous-location des locaux/location-gérance du fonds

Sous peine de résiliation du bail, sans accord écrit préalable du bailleur, le preneur ne sous-louera pas tout ou partie des locaux, ni ne mettre son fonds en location-gérance.

Article 11 : Clause Résolutoire et tribunal compétent en cas de litige

En cas de non-paiement du loyer ou des charges, ou de non-respect des obligations du preneur, le présent bail pourra être résilié de plein droit après mise en demeure restée sans effet pendant un délai de [Nombre de Jours] jours.

En cas de litige, le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble.

Annexes 12 : Annexes

Les pièces suivantes sont annexées au contrat de bail :

·         un état des risques naturels et technologiques,

·         le DPE,

·         une pièce justifiant de l’immatriculation du preneur au RCS ou au RNE,

·         l’état des lieux contradictoires,

·         l’extrait du règlement de copropriété,

·         l’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances,

·         la liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir.

[Autres pièces à préciser, si nécessaire]

Article 13 : Signatures

Fait à [Lieu], le [Date].

Bailleur : [Signature du Bailleur]

Preneur : [Signature du Preneur]

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