Contrat de bail location meublée/non-meublée

🏠 Location meublée / non meublée : les différences essentielles

Bail meublé et bail non meublé sont tous deux, des contrats de location d’habitation. Mais leur réglementation diffère quant au contenu du logement, au loyer, au dépôt de garantie et à la durée du préavis.

À savoir : Le choix entre meublé et non meublé impacte directement votre rentabilité et votre flexibilité. Analysez votre stratégie avant de décider.

Les meubles et équipements obligatoires pour une location meublée

Pour être qualifié de bail meublé, un certain nombre de meubles et d’équipements doivent être présents dans le logement, afin de le rendre habitable en l’état, conformément à la loi Alur de 2014. Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 est venu lister le niveau minimum de meubles et d’équipements :

• La literie avec couverture ou couette.
• Un volet ou un rideau occultant, dans les pièces destinées à servir de chambre à coucher.
• Un four ou un four à micro-ondes.
• Une plaque de cuisson.
• Des ustensiles de cuisine et la vaisselle pour prendre le repas.
• Un réfrigérateur et un congélateur, ou à défaut, un réfrigérateur doté d'un compartiment congélateur.
• Des sièges et une table.
• Des luminaires.
• Des étagères de rangement.
• Des accessoires ménagers adaptés au logement (ex un aspirateur obligatoire, en présence d’une moquette).

Quelle différence de loyer entre vide et meublé ?

Un logement meublé se loue entre 10 et 30% plus cher qu’un logement vide. Il s’agit, en effet, de compenser l’investissement supplémentaire du propriétaire bailleur dans les équipements et les meubles. Mais loyer plus élevé ne signifie pas forcément rendement locatif plus élevé. En effet, le turn-over dans un meublé est plus important, ce qui augmente le risque de vacance locative et des frais de relocation. Par ailleurs, la fiscalité sur les loyers perçus est très différente entre une location nue (déclaration au titre des revenus fonciers avec possibilité de créer un déficit foncier) et une location meublée (déclaration au titre des bénéfices industriels et commerciaux – BIC -, le plus souvent avec un statut de loueur en meublé non-professionnel – LMNP).

Dans les villes où l'encadrement des loyers est prévu (Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille, Montpellier…), cet encadrement s’applique également aux contrats d’habitation meublée.

Le dépôt de garantie en bail meublé vs bail non meublé

Dans le cadre d’une habitation louée vide, le propriétaire peut demander un dépôt de garantie n’excédant pas 1 mois de loyer hors charges. Dans le cadre d’une location meublée, si l’habitation est la résidence principale du locataire, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Attention, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé dans le cadre d’un bail mobilité.

La durée du bail meublé vs la durée du bail vide

Dans le cadre d’une location meublée, le bail est signé pour une durée minimale d’un an. Dans le cadre d’une location vide, le bail est signé pour une durée minimale de 3 ans ou 6 ans, si le bailleur est une personne morale, sauf cas d’une SCI familiale.

Il existe des baux meublés avec une durée plus courte. Ainsi, un bail étudiant est signé pour une durée de 9 mois non-renouvelable. Un bail mobilité est signé pour une durée allant de 1 à 10 mois non-renouvelable.

Le préavis du bail meublé vs le préavis du bail vide

La durée du préavis pour le locataire


Dans le cadre d’un bail meublé, le préavis pour le locataire est d’1 mois, y compris s’il s’agit d’un bail mobilité ou d’un bail étudiant. Dans le cadre d’un bail vide, le préavis pour le locataire est en principe de 3 mois. Ce délai est, toutefois, ramené à 1 mois, si le logement se trouve dans une zone tendue ou dans des circonstances particulières, comme une mutation, une perte d’emploi, l’attribution d’un logement social ou encore des violences conjugales.

La durée du préavis pour le propriétaire bailleur

Dans le cadre d’un contrat de location vide, comme dans le cadre d’un contrat de location meublée (sauf bail étudiant et bail mobilité), le propriétaire bailleur a la possibilité de donner congé au locataire à la fin du bail dans les 3 cas suivants :

1. Le bailleur souhaite occuper le logement, en tant que résidence principale ou y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin depuis au moins un an, un ascendant ou descendant ou l’ascendant ou descendant de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin).
2. Le bailleur souhaite vendre le logement sans locataire. Celui-ci est alors prioritaire, pour acheter le bien immobilier.
3. Le bailleur a un motif légitime et sérieux (troubles du voisinage, retards répétés de paiement du loyer, défaut d’entretien de l’appartement ou de la maison).

Dans le cadre d’une location vide, le préavis pour le bailleur est de 6 mois, avant la fin du bail, et de 3 mois dans le cadre d’une location meublée.

📝 Modèle de bail meublé de particulier à particulier

Voici un exemple d’un bail de location meublée, utilisable pour une location d’une résidence principale classique (hors colocation, bail mobilité et bail étudiant), située en dehors d’une zone tendue. Cet exemple de contrat de bail meublé est à personnaliser, en fonction de votre situation.

Contrat de Location Meublée

(Soumis au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)

Entre les soussignés :

Le Bailleur : Nom : [nom du bailleur] Adresse : [adresse du bailleur]

Et :

Le Locataire : Nom : [Nom du Locataire] Adresse : [Adresse du Locataire]

Il a été convenu ce qui suit :

Article 1 : Désignation des parties

Le présent contrat de location meublée est conclu entre [Nom du Bailleur], dénommé ci-après "le Bailleur", et [Nom du Locataire], dénommé ci-après "le Locataire".

Article 2 : Description du logement

Le Bailleur loue au Locataire le logement meublé répondant aux caractéristiques suivantes :

• localisation du logement : [adresse / bâtiment / étage / porte] ;
• identifiant fiscal du logement : [Numéro identifiant fiscal du logement] ;
• type d'habitat : [collectif ou individuel] ;
• régime juridique de l'immeuble : [mono propriété ou copropriété] ;
• période de construction : [exemples : avant 1949 ou de 1949 à 1974] ;
• surface habitable : […] m2 ;
• nombre de pièces principales : […] ;
• si concerné, autres parties du logement : [exemples : balcon, terrasse] ;
• si concerné, éléments d'équipements du logement : [exemples : cuisine équipée, détail des installations sanitaires etc.] ;
• modalité de production du chauffage : [production collective ou production individuelle];
• modalité de production d'eau chaude sanitaire : [production collective ou production individuelle];

Le logement est composé de [description des pièces] et est loué avec les meubles et équipements suivants : [liste des équipements et meubles].

Si nécessaire, Désignation des locaux et équipements accessoires à usage privatif : [exemple : cave.]

Si nécessaire, Désignation des locaux, parties, équipements et accessoires de l'immeuble à usage commun : [exemple ascenseur]

• rappel : un logement décent doit respecter les critères minimaux de performance suivants :

a) En France métropolitaine :

i) A compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal correspond à la classe F du DPE ;

ii) A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal correspond à la classe E du DPE ;

iii) A compter du 1er janvier 2034, le niveau de performance minimal correspond à la classe D du DPE.

b) En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :

i) A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;

ii) A compter du 1er janvier 2031, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE.

La consommation d'énergie finale et le niveau de performance du logement sont déterminés selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation.

Destination des locaux : [usage d'habitation ou usage mixte habitation et professionnel]

Equipement d'accès aux technologies de l'information et de la communication : [modalité de raccordement à internet et modalités de réception de la télévision]

Article 3 : Durée de la location

Le présent contrat de bail meublé est conclu pour une durée de [1 an minimum, sauf bail étudiant et bail mobilité], à compter du [date de début] jusqu'au [date de fin].

Article 4 : Dépôt de garantie

Le Locataire verse un dépôt de garantie de [limité à 2 mois de loyer, hors charges] euros, restituable à la fin du contrat, sous réserve des éventuelles déductions pour réparations ou loyers impayés.

Article 5 : Loyer et charges

1. Fixation du loyer initial. Le montant du loyer mensuel s’élève à […]

[si nécessaire] Le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire s’élevait à […] et a été versé le […]. La date de la dernière révision de son loyer était le […].

2. Il est prévu une révision du loyer à [date], selon l’indice de référence des loyers, IRL [trimestre de référence ou date].
3. Charges récupérables

Paiement périodique des charges sans révision

[ou]Montant des provisions sur charges ou du forfait de charges […].

[…] Modalités de révision du forfait de charges : […].

4. Modalités de paiement

Le paiement du loyer [et de la provision pour charge] se fait chaque 1er du mois et en avance.

5. Montant estimé des dépenses énergétiques

Le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie, pour un usage standard de l'ensemble des usages énumérés dans le DPE (refroidissement, chauffage, production d'eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation) mentionné à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation : [montant ou fourchette inscrit dans le diagnostic de performance énergétique] (estimation réalisée à partir des prix énergétiques de référence de l'année : [année de référence des prix énergétiques du diagnostic énergétique à l'origine de l'estimation]).

[si concerné]Article 6 : Travaux

La nature et le montant des travaux de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués ou d'amélioration, depuis la fin du dernier contrat de location, sont les suivants : […]

Article 7 : État des lieux

Un état des lieux d'entrée sera établi lors de la remise des clés et un état des lieux de sortie sera effectué à la fin du contrat de location, de manière contradictoire avec signature du Bailleur et signature du Locataire.

Article 8 : Résiliation

Le Locataire a la possibilité de résilier le contrat de bail à tout moment, moyennant un préavis d'un mois, via une lettre recommandée avec accusé de réception. Le Bailleur peut résilier le contrat pour motifs légitimes et sérieux, dans le respect des délais légaux.

Article 9 : Clause résolutoire

Ce contrat de location est résilié de plein droit, en cas de non-versement du dépôt de garantie, pour une absence de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou encore des troubles de voisinage constatés par une décision de justice devenue définitive.

Articles 10 : Annexes

Sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :

1. Un DDT, dossier de diagnostic technique, incluant

• un DPE (diagnostic de performance énergétique) ;

[si concerné]une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l'amiante;

• un constat de risque d'exposition au plomb, pour un immeuble construits avant 1949 ;
• [si concerné] un état de l'installation intérieure de gaz et d'électricité;
• [si concerné] un état des risques naturels et technologiques, dans une zone de sismicité ou pour une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé.

2. [Pour une copropriété] Un extrait du règlement de copropriété relatif à la destination de l'immeuble, l’usage et la jouissance des parties communes et privatives, avec mention de la quote-part correspondant au lot loué, pour chacune des catégories de charges.
3. Un inventaire, avec le détail de l’état du mobilier et des équipements, ainsi qu’un des lieux
4. Une notice d'information relative aux droits et obligations du bailleur et du locataire.

Signatures

Fait à [Lieu], le [Date].

Le Bailleur : [Signature du Bailleur]                         Le Locataire : [Signature du Locataire]

Où trouver un bail de location simple pour un bien vide ou meublé ?

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