Contrat de bail

📑 Contrat de bail : définition

Qu’est-ce qu’un bail ?

Le contrat de bail, un document également appelé contrat de location, est un contrat par lequel un bailleur s'engage à louer son bien immobilier à un locataire qui, en retour, s'engage à en payer le loyer.

L’utilité du contrat de bail

Le contrat de bail définit les droits et obligations de chaque partie, propriétaire-bailleur et locataire. Il fait ainsi office de preuve, en cas de litige.

En 2024, un contrat de bail conforme est votre meilleure protection contre les litiges locatifs.

Les types de baux

Il existe différents types de contrat de location :

• ‍Le bail de location vide ou location nue, pour un logement loué non-meublé à un particulier, afin qu’il en fasse sa résidence principale, ‍
• Le bail de location meublée, pour un logement loué meublé à un particulier, afin qu’il en fasse sa résidence principale,
• Le bail mobilité mis en place par la loi Elan de 2018 et signé pour une durée de 1 à 9 mois, non-renouvelable, signé avec une personne ne devant occuper le bien que pour une courte période (étudiant, intérimaire…),
• Le bail solidaire avec paiement des loyers garanti par une association agréée,‍
• Le bail professionnel, pour la location d’un bien immobilier à une personne exerçant une profession libérale (cabinet médical, cabinet d’avocat, cabinet d’expert-comptable…),‍
• Le bail de location commerciale, pour la location d’un bien immobilier destiné à une activité commerciale ou industrielle,
• Le bail rural agricole, pour une location de terres et/ou de bâtiments agricoles,
• Le bail précaire, pour louer un bien immobilier à un artisan ou un commerçant pour une courte durée,
• Le contrat de location saisonnière, pour une location entre particuliers durant la période des vacances.

✍️ Comment rédiger un contrat de bail simple ?

Les éléments essentiels du contrat de bail

Les éléments essentiels à faire figurer dans le contrat de bail sont les suivants :

• ‍L’identité des parties, le propriétaire-bailleur et le locataire,
• Si le bien n’est pas géré directement par le propriétaire, l’identité du gestionnaire,‍
• La description du bien loué, avec mention du type de bien (logement type F1 ou F2 ou F3, box fermé, par exemple), de sa localisation, de sa surface (surface habitable pour un logement), et des équipements inclus (équipements à usage privatif et communs),‍
• L’usage du bien (résidence principale, local à usage commercial, local mixte…),
• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement),
• La prise d’effet, durée du bail et les conditions de renouvellement,
• Le dépôt de garantie,‍
• Le montant du loyer et le prévisionnel des charges, ainsi que les modalités de paiement et de révision,
• Le montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation),
• Le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois),
• Le montant du loyer de référence et le montant de loyer majoré, ainsi que le montant et les justifications du complément de loyer, si nécessaire, dans les communes pratiquant l’encadrement des loyers,
• Des précisions sur la répartition de l’entretien et des réparations entre le locataire et le bailleur,
• L’éventuel montant de frais d’agence,
• Une clause résolutoire permettant la résiliation du bail, si le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou les charges,
• La liste des pièces jointes au contrat de bail.

À noter : La durée de location est au minimum 3 ans pour une location nue, une durée portée à 6 ans, si le propriétaire est une personne morale. Pour une location meublée, la durée minimale est de 1 an, sauf pour le bail étudiant (9 mois).

Les annexes à joindre au contrat de location

Les annexes à joindre au contrat de location dépendent du type de bail. À titre d’exemple, pour un contrat d’habitation non-meublée, les pièces à joindre sont les suivantes :

• ‍Le DPE (Diagnostic de performance énergétique),
• L’état de l’installation intérieure d’électricité, si elle a plus de 15 ans,
• L’état de l’installation intérieure de gaz, si elle a plus de 15 ans,
• Le CREP (contrat de risque d’exposition au plomb),
• Le diagnostic bruit, pour un logement se trouvant dans une zone concernée,
• L’état des risques, pour un logement se trouvant dans une zone concernée,
• Le diagnostic amiante (décret en cours),‍
• L’état des lieux d’entrée,
• Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, conformément à l’arrêté du 29 mai 2015,
• L’attestation contre les risques locatifs souscrite par le locataire,
• L’éventuelle grille de vétusté,
• Un extrait du règlement de copropriété,
• Les équipements d’accès à internet, à la télévision.

À savoir : Une description précise du bien évite les contestations futures.

Les clauses interdites dans un contrat de location

Certaines clauses sont interdites dans un contrat de location, telle la clause prévoyant :

• Le paiement des loyers via un prélèvement automatique,
• La responsabilité automatique du locataire, pour les dégradations constatées dans le logement ou dans les parties communes,
• La souscription d’une assurance habitation, auprès d’une compagnie désignée par le locataire,
• Une interdiction pour le locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.

📋 Modèle de contrat de bail

Voici un exemple de contrat de bail pour une location nue, conforme au décret de 2015. Cet exemple peut être adapté, pour tous types de contrat de location.

Contrat de Bail

Entre :

Le Bailleur : [Nom du Bailleur], né(e) le [Date de Naissance], résidant à [Adresse du Bailleur].

[Si nécessaire]

Le bailleur est représenté par un mandataire : □ Oui □ Non

Identité et adresse du mandataire : ………………..

Activité exercée : ………………..

Numéro de la carte professionnelle : ……………….., délivrée à…..

Le Locataire : [Nom du Locataire], né(e) le [Date de Naissance], résidant à [Adresse du Locataire].

Le logement est une colocation : □ Oui □ Non

[Si nécessaire]

Nom et prénom du second locataire : ………………..

Article 1 : Objet du Contrat

Le bailleur loue au locataire le bien situé à [adresse du bien loué, avec si nécessaire n°de bâtiment, d’escalier, de porte et étage].

Le locataire s’engage à faire du logement, un strict usage d’habitation.

Article 2 : Caractéristiques du logement

Les caractéristiques du bien sont les suivantes :

Le logement est situé dans un immeuble collectif :

□ Oui

□ Non

Le logement est soumis au régime de la copropriété :

□ Oui

□ Non

La date de fin de construction du logement est :

□ Antérieure à 1949

□ Comprise entre 1949 et 1974

□ Comprise entre 1975 et 1989

□ Comprise entre 1989 et 2005

□ Postérieure à 2005

Surface habitable totale exprimée en mètres carrés (m²) : ………………..

Nombre de pièces principales* : ………………..

** Prendre en compte les pièces habitables et de plus de 9 m², à l’exclusion de la salle de bains, des toilettes, de la cuisine.*

Le logement et ses dépendances incluent par ailleurs :

□ Une terrasse

□ Un balcon

□ Des combles (aménagés ou non)

□ Un jardin

□ Autre : ………………

Équipements, chauffage et eau chaude sanitaire

Le logement est équipé des éléments suivants :

□ Une cuisine équipée

Le cas échéant, préciser : ………………..

□ Des installations sanitaires

Le cas échéant, préciser : ………………..

□ Autres équipements

Le cas échéant, préciser : ………………..

Pour se chauffer, le locataire dispose :

□ D’un chauffage individuel

□ D’un chauffage collectif

Si chauffage collectif, préciser les modalités de calcul de la consommation d’énergie :

………………..

Le locataire dispose :

□ D’eau chaude sanitaire individuelle

□ D’eau chaude sanitaire collective

Si eau chaude sanitaire collective, préciser les modalités de calcul de la consommation :

………………..

Équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication

La réception de la télévision dans l’immeuble est effectuée par :

□ Antenne râteau/TNT

□ Câble

□ Satellite

□ Aucune réception de la télévision

La connexion à Internet est disponible par :

□ Câble coaxial

□ ADSL/réseau cuivre

□ Fibre optique

□ Aucune connexion à Internet

Locaux à usage privatif

Le logement dispose des annexes suivantes, réservées à l’usage privatif du locataire :

□ Parking n°…

□ Box n°….

□ Cave n°…

□ Autre, préciser : ………………

Locaux à usage commun

Le logement dispose de locaux, services et équipements suivants, dédiés à l’usage commun de la copropriété :

□ Ascenseur

□ Local poubelles

□ Espaces verts

□ Garage à vélo

□ Service de gardiennage

□ Autre, préciser : ………………..

Article 2 : Prise d’effet et durée du Bail

Le présent bail est conclu pour une durée de [Durée en Mois/Années], à compter du [Date de Début du Bail] et se terminant le [Date de Fin du Bail].

Article 3 : Loyer

Le loyer mensuel est fixé à [Montant du Loyer] euros, payable d'avance le [Jour du Mois] de chaque mois.

Loyer du dernier locataire

Le dernier locataire a-t-il quitté les lieux moins de dix-huit mois avant la signature du présent contrat ?

□ Oui □ Non

Si oui, préciser obligatoirement :

Le dernier loyer mensuel du précédent locataire : ……………… €

La date de versement du dernier loyer : ……………… €

La date de la dernière révision du loyer : ……………… €

[Si nécessaire, dispositions spécifiques à une zone à loyer encadré – zone tendue]

[Facultatif : clause de révision du loyer : date et modalité]

Article 4 : Charges

Les charges locatives sont estimées à [Montant des Charges] euros par mois et comprennent [Description des charges]. La régularisation des charges se fait à [Date]

Article 5 : Dépôt de Garantie

Un dépôt de garantie d'un montant de [Montant du Dépôt] euros est versé par le locataire à la signature du présent contrat. Ce dépôt sera restitué au locataire à la fin du bail, sous réserve des déductions pour réparations éventuelles.

Article 6 : Travaux liés à la décence du logement

Depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement, le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence :

□ Oui □ Non

[Si réponse oui : nature et montant des travaux]

Article 7 : Obligations du Bailleur

Le bailleur s'engage à fournir un logement décent et à entretenir le bien en état de servir à l'usage prévu.

Article 8 : Obligations du Locataire

Le locataire s'engage à utiliser le bien en bon père de famille, à payer le loyer et les charges aux échéances convenues, et à respecter les règles de la copropriété.

Article 9 : Réparations et Entretien

Le locataire est responsable des réparations locatives et de l'entretien courant du bien loué. Les grosses réparations restent à la charge du bailleur.

Article 10 : Résiliation du Bail

Le locataire peut résilier le bail avec un préavis de [Durée du Préavis] mois. Le bailleur peut résilier le bail selon les conditions prévues par la loi.

Article 11 : Clause Résolutoire

Le présent contrat de location fait l’objet d’une résiliation de plein droit dans les cas suivants :

·         Le défaut de paiement du loyer, des provisions pour charges ou de leur régularisation annuelle.

·         Le non-versement du dépôt de garantie.

·         L’absence de souscription par le locataire d’une assurance couvrant les risques locatifs.

·         L’usage non paisible des lieux, entrainant des troubles anormaux du voisinage constatés par une décision de justice.

[Eventuel article détaillant les frais d’agence]

Article 12 : Annexes

Liste des annexes obligatoires.

Article 13 : Signatures

Fait à [Lieu], le [Date].

Bailleur : [Signature du Bailleur]

Locataire : [Signature du Locataire]

Où trouver un modèle de bail à imprimer en PDF ?

Nous vous proposons un modèle de bail simple, à personnaliser facilement en ligne. Une fois cette personnalisation effectuée, le contrat de bail est disponible en PDF, prêt à être imprimé. Afin de vous accompagner au mieux, nous vous proposons des modèles de baux adaptés à vos besoins spécifiques :

• modèle de bail pour une location meublée, conforme à la loi Alur,
• modèle de bail pour une location nue, conforme à la loi Alur,
• modèle de bail commercial,
• modèle de bail professionnel,
• modèle de bail rural.

Astuce : Créez un dossier numérique pour chaque location.