Vous renouvelez le bail commercial d’un local loué à un commerçant ou à un artisan ? Pour plus de simplicité et pour gagner du temps, utilisez notre modèle d’avenant de renouvellement de bail commercial.
⚖️ Avenant au bail commercial : est-ce obligatoire pour prolonger le bail ?
Le renouvellement du bail commercial, un droit pour le locataire
Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire a droit au renouvellement de son contrat de location, s’il remplit ces 3 conditions :
- Il est propriétaire du fonds de commerce.
- Il exploite le fonds de commerce de manière effective dans les locaux, dans les 3 ans précédant l’expiration du bail.
- Il est toujours immatriculé au registre national des entreprises (RNE) ou au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Le propriétaire refusant un tel renouvellement, sauf pour un motif légitime, doit verser une indemnité d’éviction au preneur.
En cas de signature d’un avenant de renouvellement du bail commercial, le bail est prolongé pour une nouvelle durée de 9 ans minimum. Si la durée de la prolongation dépasse 12 ans, l’avenant doit être signé devant notaire.
Un avenant au bail commercial peut également être rédigé dans d’autres circonstances, comme le changement d’activité dans le local loué ou la modification de la surface commerciale louée.
Avenant de renouvellement ou tacite prolongation
Avant échéance du bail commercial, le propriétaire peut donner congé au locataire et faire une offre de renouvellement du bail, par acte d’huissier et au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.De son côté, le locataire peut également donner congé ou demander le renouvellement du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, avec un préavis de 6 mois.
En cas de silence du propriétaire et du locataire, le contrat de bail commercial fait l’objet d’une tacite reconduction. Dans ce cas, une révision triennale du loyer peut être envisagée. Et, si le bail dépasse 12 ans, un déplafonnement du loyer par le propriétaire est possible. De plus, en cas de tacite prolongation, le locataire n’est plus titulaire d’un droit au bail, ce qui gêne considérablement la cession de son fonds de commerce.Pour mettre un terme à cette tacite reconduction, un congé doit être envoyé par le propriétaire ou le locataire), par acte d’huissier, à tout moment, mais au minimum 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Exemple de calcul du délai pour donner congé : Le congé est envoyé le 15 avril 2025. Le congé est effectif au 31 décembre 2025, ce qui correspond au délai de 6 mois entre le 15 avril et le 15 octobre + l’attente du dernier jour du trimestre civil.
✍️ Comment rédiger un avenant de renouvellement de bail commercial ?
Le contenu de l’avenant de prolongation du bail commercial
L’avenant de prolongation du contrat de bail commercial doit contenir les informations suivantes :
- L’identité du bailleur et celle du preneur.
- La date de signature du contrat initial et l’indication que celui-ci reste valable.
- Une précision sur les termes de l’avenant, c’est-à-dire s’ils remplacent ou complètent ceux du contrat initial.
- La date de prise d’effet de l’avenant.
L’avenant de renouvellement au bail commercial et la loi Pinel
L’avenant de renouvellement au bail commercial doit être l’occasion de mettre le contrat de bail commercial, en conformité avec la loi Pinel du 18 juin 2014, si le bail commercial a été conclu avant cette date.
La loi Pinel prévoit :
- La révision du loyer se fait en cours de bail, tous les 3 ans, ou lors du renouvellement, en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC), pour un locataire ayant une activité commerciale ou artisanale, ou de l’indice de loyer des activités tertiaires (ILAT), pour un locataire ayant une autre activité. Avant la loi Pinel, l’indice du coût de la construction (ICC) était utilisé.
- Les grosses réparations sont à la charge du propriétaire.
- Le locataire peut résilier le bail commercial, tous les 3 ans (bail 3, 6, 9). En application de la loi Pinel, la clause de bail ferme remettant en cause cette possibilité de résiliation triennale est interdite.
Faut-il annexer de nouveaux diagnostics techniques ?
Il est conseillé d’annexer à l’avenant de renouvellement du bail commercial, a minima :
- un état des risques naturels et technologiques (la situation de l’immeuble déterminant son caractère obligatoire ou non),
- une information écrite sur l’existence de sinistres,
- une information écrite sur les risques de pollution des sols.
Certains juristes recommandent également d’y joindre un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE), si l’ancien n’est plus valable, sachant que la validité d’un DPE est fixée à 10 ans.
📝 Modèle d'avenant au bail commercial 2024
Voici un modèle d’avenant de renouvellement d’un bail commercial (à personnaliser), déjà conforme à la loi Pinel de 2014. Le renouvellement s’accompagne d’une révision du loyer.
Avenant de Renouvellement de Bail Commercial
Entre :
Le Bailleur : [NOM DE LA SOCIÉTÉ OU DU PROPRIETAIRE]
Forme juridique………… Au capital de …………………
Dont le siège social est :
[Adresse] [Code postal] [Ville]
RCS : …………………………. De ……………
Représentée par son Gérant : [NOM] [PRÉNOM] dûment habilité aux fins des présentes, et ayant tous pouvoirs à cet effet.
Le Preneur : [NOM DE LA SOCIÉTÉ OU DU PROPRIETAIRE]
Forme juridique………… Au capital de …………………
Dont le siège social est :
[Adresse] [Code postal] [Ville]
RCS : …………………………. De ……………
Représentée par son Gérant : [NOM] [PRÉNOM] dûment habilité aux fins des présentes, et ayant tous pouvoirs à cet effet.
Considérant que :
- Le bailleur et le preneur ont conclu un contrat de bail commercial en date du [Date du Bail Initial] portant sur les locaux situés à [Adresse des Locaux].
- Les parties souhaitent renouveler ledit bail pour une nouvelle période.
Il a été convenu ce qui suit :
Article 1 : Renouvellement du Bail
Le bailleur renouvelle le bail commercial conclu le [Date du Bail Initial] pour une nouvelle durée de [Durée du Renouvellement] ans, à compter du [Date de Début du Renouvellement] et se terminant le [Date de Fin du Renouvellement].
Article 2 : Loyer et dépôt de garantie
Le montant du loyer est porté à la somme annuelle de …………………………………………………………………………………………….…(en chiffres et en lettres), ce à compter du ………………………………………..
Les modalités de versement et de révision du loyer prévues dans le contrat initial restent inchangées.
Corrélativement, le montant du dépôt de garantie est fixé à la somme ………………………………………………………… € (en chiffres et en lettres). Cette augmentation correspondant, à la somme de ………………………………..€ (en chiffres et en lettres), est versée ce jour au bailleur qui en donne quittance au preneur.
Article 3 : Conditions et Modalités
Les autres termes et conditions du bail initial restent inchangés et continuent de s'appliquer durant la période de renouvellement.
Article 4 : Annexes
Sont annexés au présent avenant :
- l’état des risques et servitudes sur les sols,
- le constat de risque d’exposition au plomb,
- [le diagnostic de performance énergétique,
- l’information sur les sinistres,
- un état prévisionnel des travaux de mise aux normes envisagés par le Bailleur, dans les 3 années suivant la prise d’effet du présent avenant et le budget prévisionnel correspondant,
- un état prévisionnel des travaux réalisés par le Bailleur, dans les 3 années précédant la prise d’effet de cet avenant et leur coût,
- une note écrite sur les causes des sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes et/ou technologiques .]
Article 5 : Frais
Tous les frais, droits et honoraires du présent acte ainsi que ceux qui en seraient la suite ou les conséquences, sont à la charge du Preneur qui s’y oblige expressément.
Article 6 : Signature et Validation
Le présent avenant prend effet à la date de sa signature par les deux parties. Fait à [Lieu], le [Date].
Bailleur : [Signature du Bailleur]
Preneur : [Signature du Preneur]
Remplir facilement un avenant de renouvellement d’un bail commercial PDF
Pour remplir facilement un avenant de renouvellement de bail commercial, répondez à quelques questions sur notre plateforme. Vous obtenez ainsi un avenant de prolongation du bail commercial personnalisé au format PDF. Il ne vous reste plus qu’à l’imprimer.
À retenir
Sources
FAQ
Je loue une boutique et souhaite poursuivre mon activité, après 9 ans. Comment faire une demande de renouvellement de bail commercial ?
Vous devez demander le renouvellement, 6 mois avant l’échéance de votre bail commercial, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Dans votre demande, la mention suivante doit figurer : conformément à l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du code de commerce, "dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent".
Je n’arrive pas à me mettre d’accord avec mon locataire sur le montant du loyer applicable, dans le cadre du renouvellement du bail commercial. Que faut-il faire ?
Dans un premier temps, vous pouvez saisir la commission départementale des baux commerciaux. Si le désaccord persiste, le président du tribunal judiciaire, statuant en tant que juge des loyers, va trancher.
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