Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?
L’obligation du DPE
Le diagnostic de performance énergétique fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT), à remettre en cas de vente ou de mise en location d’un appartement, d’une maison ou d’un bâtiment d’habitation. De plus, la loi Climat et résilience rend progressivement obligatoire le DPE, pour les copropriétés (celles de plus de 200 lots depuis 2024, celles entre 50 et 200 lots depuis le 1er janvier 2025 et celles de 50 lots et moins, à compter du 1er janvier 2026).
Comprendre le DPE
Le DPE donne des informations sur la consommation énergétique et l’impact environnemental d’un logement. Le classement de performance énergétique va, ainsi, de A, pour les logements les plus économes en énergie, à G, pour les plus énergivores. Par ailleurs, le DPE mentionne une étiquette climat reflétant le niveau d’émission des gaz à effet de serre du logement.
L’interdiction de la mise en location des passoires thermiques
Dans l’optique de lutter contre le réchauffement climatique et contre la précarité énergétique, le gouvernement met en place des mesures de plus en plus contraignantes, quant à la consommation énergétique des bâtiments. Ainsi, l’interdiction de la mise en location des passoires thermiques prévue dans la loi Climat entre en vigueur :
- les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an (classement G+), depuis le 1er janvier 2023,
- les logements classés G depuis le 1er janvier 2025,
- les logements classés F à compter de 2028,
- les logements classés E à compter de 2034.
L’interdiction à la location des logements classés G : quel impact ?
Le nombre de logements concernés par l’interdiction de location des passoires énergétiques
100.000 logements environ sont classés G. Mais tous ces logements ne sont pas interdits à la location, depuis le début de l’année. En effet, l’interdiction ne concerne que les baux signés, renouvelés ou reconduits à compter du 1er janvier 2025. En revanche, depuis une loi d’août 2022 sur le pouvoir d’achat, les loyers sont gelés pour les logements classés F et G. De plus, le locataire en place dans un logement sans diagnostic peut exiger un DPE valide, afin de vérifier le niveau de performance de son lieu de vie.
Lors du renouvellement ou de la reconduction du bail, la validité du DPE est à examiner. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable. Un DPE réalisé à compter du 1er juillet 2021 a une validité de 10 ans.
Quelle sanction, si je loue une passoire thermique malgré l’interdiction ?
De nombreux propriétaires continuent à louer leur logement énergivore. Ils publient leur annonce sans faire référence au DPE, malgré l’obligation légale. Du fait de la tension locative, ces propriétaires n’ont pas de difficulté à trouver un locataire. Mais, le locataire ayant signé un bail pour louer une passoire thermique, malgré l’interdiction, peut demander la mise en conformité du logement, d’abord à l’amiable puis devant le tribunal judiciaire. Ce dernier a la possibilité de suspendre le paiement des loyers, dans l’attente de la rénovation thermique du bien, car le logement classé G n’entre pas dans la catégorie des logements décents.
Un logement décent répond à des normes minimales de confort et de sécurité : surface habitable de 9m² minimum, système de chauffage fonctionnel, installations sanitaires, performance énergétique, etc.
Propriétaire-bailleur d’un logement avec un DPE G : les solutions
La location touristique, pour les passoires thermiques ?
En cas de location touristique d’un appartement ou d’une maison, la fourniture du DPE n’est pas obligatoire. Mais cette activité n’échappe plus totalement au diagnostic de performance énergétique. En effet, depuis le 21 novembre 2024, le DPE est obligatoire, pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue (à Paris ou Lille, par exemple) et soumis à autorisation de changement d'usage. En France métropolitaine, le dossier de ces logements ne sera recevable que s’ils sont classés de A à E.
Est-il possible de vendre un logement classé G ?
La loi n’interdit pas la vente des logements classés G. Mais, le DPE est examiné avec soin par les banques et par les futurs acquéreurs. De plus, sur les annonces de bien classé F ou G, il doit être expressément indiqué que le logement est à consommation énergétique excessive. Le logement avec un classement G va donc être vendu avec une forte décote. Par ailleurs, le vendeur d’une passoire thermique a l’obligation de faire réaliser un audit énergétique, s’il s’agit d’une maison ou d’un immeuble détenu en monopropriété.
La rénovation énergétique des passoires thermiques
Selon la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), plus de 20% des propriétaires de logement classé F ou G ont plus de 80 ans. Ces propriétaires sont nombreux à préférer vendre leur bien plutôt que de se lancer dans une rénovation thermique, pouvant se révéler techniquement complexe, et dont le résultat sur le niveau de performance énergétique n’est pas garanti. Il existe, certes, des aides à la rénovation thermique, comme MaPrimeRénov ou l’éco-PTZ (prêt à taux zéro) ou encore les subventions des fournisseurs d’énergie. Mais, une fois ces aides déduites, le reste à charge moyen pour le propriétaire-bailleur est de 20.000 €.
Astuce : un conseiller France Rénov (tél : 0808 800 700), un service proposé par le gouvernement, est disponible pour guider les particuliers souhaitant améliorer l’isolation d’un logement.
